2012年回顾：探底、触底、复苏

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1、2012年回顾：探底、触底、复苏2013年展望：震荡上行、有惊无险37目录上篇：回顾2012年2一、宏观经济背景2(一)全球经济缓慢复苏2(二)国内经济触底企稳4二、调控政策背景6(一)宏观经济政策：以稳增长为核心6(二)房地产调控政策：中央坚持调控不放松，地方微调时现7三、房地产行业总体态势：探底、触底、复苏上行8(一)市场供应8(二)市场成交16(三)市场价格20下篇：展望2013年27一、经济走势预判27(一)全球经济走势27(二)我国经济走势28二、政策走势预判28(一)宏观经济政策：2013年保持中性，有望继

2、续结构性放松28(二)房地产政策:2013年仍坚持从严，调控存在升级可能29三、2013年房地产市场走势预判31(一)市场供应31(二)市场成交33(三)市场价格34372013年：震荡上行，有惊无险《2012-2013年度全国房地产市场报告》2012年，是楼市调控政策常态化的一年，是既不放松、也不加码的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策趋松影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从2012年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面

3、积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。在中央坚持对房地产调控政策不放松的形势下，预计2013年上半年将延续2012年下半年的形势，国房景气指数、开发投资、楼市成交量、房价指数等将继续稳步回升，不排除年中出现政策加码的可能，但全年楼市将是“震荡上行、有惊无险”。37上篇：回顾2

4、012年一、宏观经济背景(一)全球经济缓慢复苏2012年，全球经济整体呈现缓慢复苏态势，但面临的形势和问题依旧严峻。发达经济体为了进一步刺激本国和地区的经济，纷纷采取量化宽松的货币政策，同时出台了一系列政策和改革措施。发达经济体中，美国经济温和增长，但财政悬崖问题已成为影响美国经济的不安定因素；日本经济则受到内需不足以及外部环境等因素影响，复苏未见起色；欧元区债务危机出现反复，欧洲各国竞争力差距持续拉大，经济增长依旧乏力。新兴经济体在全球货币宽松范围扩大的影响下，逐步陷入通胀高企、劳动力成本大增、资本外逃等一系列困境中

5、，导致经济增长进一步放缓。美国经济温和增长。进入2012年以来，美国分别于9月和12月出台了两轮量化宽松政策，此外还继续维持低利率的货币政策。在一系列经济政策的刺激和作用下，美国经济复苏平稳，虽然前两个季度经济增速分别为1.9%和1.3%，但三季度经济增速达到了3.1%。自2009年中期结束衰退以来，美国经济已连续13个季度保持增长，这主要得益于楼市和就业市场的逐步好转对经济的提振作用。但受到财政悬崖和债务上限等问题的拖累，美国的财政问题短时间要彻底解决存在难度，美国经济增长复苏态势依然曲折。图12009年以来的美国经

6、济的季度增速37数据来源：美国劳工部欧盟经济体经济持续下滑。2012年，受欧洲债务危机出现反复的影响，欧盟经济体经济呈现持续衰退迹象，三季度欧盟经济体GDP同比下降0.4%，而前两个季度分别为0.1%和-0.2%。欧盟经济体内部分化进一步加大，希腊、意大利和西班牙等国债务危机加剧，迫使欧盟不断推出扶持政策；而德国等国由于经济状况和潜在风险优于其他国家，经济所受影响相对较小。随着10月份欧洲稳定机制的生效，希腊成功实施债务重组与回购，援助西班牙银行业协议达成，援助爱尔兰和葡萄牙项目稳步推进，欧债危机在年底有所好转，但欧债

7、危机的长期性风险对市场的负面影响仍不容忽视。图22009年以来欧盟经济的季度增速数据来源：欧洲央行新兴经济体增速继续放缓。自金融危机爆发以来，新兴经济体已成为推动全球经济增长的主要力量。但随着外围经济疲软等外部环境的影响，新兴经济体经济增速明显放缓。“金砖四国”经济增长集体滑坡，以印度为例，前三季度GDP增速分别为5.3%、5%和5.3%，处于三年来的最低水平。此外，不少新兴经济体自身改革滞后也是导致经济增速出现大幅下滑的原因。在欧债危机长期化且反复化以及美国财政状况的不确定性等背景下，新兴经济体仍面临着较大的增长不确

8、定性。但相对于发达国家，新兴经济体国家经济增长潜力依旧较大，为预防外部经济风险和通胀压力，新兴经济体将进一步调整货币政策立场，以稳定经济增长，37预计2013年经济增速将温和复苏。图32009年以来印度经济的季度增速数据来源：印度中央银行(一)国内经济触底企稳1.GDP增幅创十一年以来新低，但已触底回稳2012年全年国内生产总值5