房地产签约律师工作流程介绍.doc

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1、房地产签约律师工作流程介绍作者：路光合北京市贝朗律师事务所律师    随着中国房地产业的蓬勃发展，法律制度的健全，舆论传媒的潜移默化，人们的法律意识已从消极忍耐转变为积极维权。所有这些，对房地产企业提出了越来越高的要求，房地产企业对签约律师的需求和依赖越来越高。将法律事务交由专业的法律机构去完成已成为当今我国房地产市场发展的必然趋势。    房地产开发是一项较为复杂的系统工程，涉及法律之多、领域之广是其他行业无法比拟的。根据我们签约律师经验和接触的楼盘来看，在销售阶段，常见问题主要集中在以下几个方面：五证问题、销售人员的虚假承诺问题、楼宇广告的不实宣传问题、认购书效力问题、定金问题、《商品房买

2、卖合同》签署规范、严谨问题、补充条款的执行能力、陷阱风险问题、延期付款问题、不按要求办理按竭贷款手续问题、抵押楼宇的销售问题、已售楼宇的抵押问题、一房两卖问题、按份共有、共同共有问题、军人购房问题、更名换房问题、预售备案问题、退房问题、备案注销问题、阶段性担保的连带责任问题、工程施工问题、材料采购问题、房屋结构变更问题、选材变更问题、入住条件问题、入住通知问题、交房手续问题、室内环境验收问题、延期交房问题、面积误差问题、共摊部位和系数问题、规划变更问题、设计变更问题、车位问题、物业管理问题、配套设施、共用设施问题、规划验收问题、核实地价复函问题、总档问题、立契过户问题、产权登记问题、抵押登记问

3、题、质量保修问题等等。……    在房地产纠纷中，往往因环境、时间、问题普遍程度、消费者的素质、法律意识不同，导致纠纷的暴露形式不同，处理问题的方式也不尽相同。我们现只就上述问题中楼宇广告、定金、补充协议、退房等四个问题做简要阐述。1、有关楼宇广告及宣传    按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，广告在合同的缔结过程中属要约邀请，只有在广告的内容明确、具体的情况下，广告才构成要约，在买方承诺接受明确具体的广告内容后，才构成合同的一部分，才会对双方产生约束力。2003年6月1日颁布实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第三条规定：

4、“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此规定，我们建议，在楼宇广告的发布，不能过分的夸大其辞，尽可能真实、客观的反映楼宇本身的内容，楼书中必须注明“本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件为准”的字样，避免开发商在履约过程中处于被动、不利的一方。    销售人员的口头承诺可能成为合同的一部分。从严格意义上讲，口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束

5、力，实践中，通常出现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。但当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时，情况就大不一样了。若销售人员的承诺不能兑现时，开发商则可能承担违约责任的风险。因此，销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重。2、有关定金问题    目前，很多认购书中并没有出现“定金”字样，但对于认购金的处理原则，却作了和《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)中的定金罚则相同的约定。因此，尽管名称不同，仍然不改变它定金的效力。认购书一般均约定，买受人未在约定的期限内履行签约义务时，出卖人有权将房屋另行出售给第三人，并不退还保留金。如因合同条款问题未达成一致意见而导致买卖合

6、同未能签署的，定金如何处理？在以往的商品房销售中一直是争议的焦点。    《最高院解释》明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。    合同履约阶段，对于《商品房买卖合同》有定金内容约定的，自然适用《担保法》的定金罚则；但有些合同，只在付款方式中出现“含定金××元”而没有定金条款约定。我们认为，这样情况应具体情况具体分析，若没有签署认购书而直接签定《商品房买卖合同》的，且在交款凭证

7、中注明“定金”字样，可认定为定金，适用定金罚则;若合同订立前曾签署过认购书并交纳定金，在签定买卖合同时，并没有约定定金问题，只是在付款条款中为说明已付款中包括在签定认购书时交纳的定金，才在付款方式中出现“含定金××元”，这样情况下，不具备定金的效力，当然不能适用定金罚则。3、有关补充协议问题    由于目前《商品房买卖合同》仍不能全面、准确地反映当事人双方的真实意思，买卖双方往往根据自身需要订立补