某大型住宅项目的房地产市场调查.doc

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1、鹤壁市某大型住宅项目的房地产市场调查作者：凯斯莱文章来源：本站原创点击数：494更新时间：2012-4-102010年8月6日，我们深圳凯斯莱策划（郑州）机构接到一开发商的委托，为鹤壁市某大型住宅项目进行全程策划，由于本项目规模较大，为使本项目的产品定位和规划设计更加科学，业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，了解当地的住宅地产开发环境以及住宅竞争态势，做到科学决策，科学规划，最终实现项目开发的成功，我们凯斯莱策划机构，组织了6的调查团队，对鹤壁市开展了一次为期两周的市场调查，全面深入地对鹤壁的房地产市场进行了调研。（以下为调查报告节选）市场调查的策划

2、与组织第一部分市场调查的策划与实施一、市场研究背景二、本项目市场调查的必要性三、本项目市场调查的作用四、本项目市场调研目的五、市调内容和考察次序（一）、住宅布局及住宅竞争调查分析内容：（二）、鹤壁当地地产环境调查分析内容六、市场调研方法七、市场调研数据分析方法八、市场调研工具资料准备九、市场调研的质量控制十、市场调研的人员组织十一、市场调查的结果分析与报告撰写市场调查报告主体部分第二部分鹤壁市场宏观经济调查分析一、鹤壁概况与宏观经济环境分析二、鹤壁房地产整体发展情况分析第三部分鹤壁开发的楼盘情况调查分析一、鹤壁2007--2010年开发过的住宅楼盘项目情况分析二

3、、鹤壁目前在售住宅楼盘情况调查与竞争个案分析三、住宅项目调研小结第四部分、问卷调查与消费者分析部分一、消费者结构数据分析二、消费习惯与消费偏好数据分析三、消费者调查与项目相关的定位分析第五部分、调研结论与产品定位建议一、项目SWOT分析（一）项目优势分析（二）项目劣势分析（三）项目机会分析（四）项目威胁分析二、项目发展方向三、项目定位思路四、项目定位建议1．调研背景：本项目规模较大，为使本项目的产品定位和规划设计更加科学，业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，了解当地的住宅地产开发环境以及住宅竞争态势，做到科学决策，科学规划，最终实现项目开发的成功，开

4、展一次全面深入的市场调研是非常必要的。二、本住宅项目市场调查的必要性住宅项目开发、营销推广、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”。住宅地产策划所需要的住宅、商圈、物业调查，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此必段要提高到一个相当重视的高度。应该说，住宅项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程，包括住宅理念的确定、问卷的设计、竞争性住宅的考察分析等等，都有其自成体系的专业性与科学性，市场调查信息采撷的是否准确到位，直接关系到定位的恰当与否，直至最后的住宅运营成功与否，这是一连串的因果关系，因此住宅项目市场研究

5、是必不可少的。三、本住宅项目市场调查的作用住宅项目的市场调查的作用主要有以下几个方面：1、全面深入了解当地区域房地产市场情况，判断项目所在地房地产开发市场情势，做到知彼知已；2、具体深入了解当地住宅经营环境，了解市场供需状况，做到市场把握；3、目前营业的和在建开发的竞争住宅项目的优越点，成功与失败经验，以供自己项目借鉴；4、了解当地消费者的需求偏好，以便有针对性的进行产品设计和营销推广；5、通过市场调查在一定范围内对本项目进行前期宣传和造势，进行市场预热；收集准客户信息，为项目积累客户资源，为后期客户的蓄水和认筹打下良好基础。6、通过市场调查，全面了解市场情况，

6、为产品的规划设计和项目开发推广提供科学性数据支持，避免失误和争取成功；通过对当地各种住宅项目的考察，结合住宅项目开发的规律，可以创新性地进行产品规划设计，销售策略，取得项目开发的成功。1．调研目标概述：A．分析目标买家（包括投资者和自用者）的消费心理及承受能力。B．通过调研，明确住宅的规划与消费档次（包括物业具体提供何种服务？组团究竟如何规划？究竟针对哪个层次的终端消费群体？等等）。C．分析目前主要在鹤壁北部住宅定位群体相符的意向客户或有消费能力客户的意向及其强烈程度。D．通过调研，明确住宅的物业管理内容。E．调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累资料。．

7、鹤壁住宅宏观环境研究宏观经济、住宅物业投资行为与心理（鹤壁宏观经济研究、鹤壁住宅物业发展现状与趋势、住宅物业的格局分布、住宅物业的投资回报率、住宅物业的投资行为）。B．江南公馆住宅广场、住宅业态的定位研究国际国内流行的住宅业态及其发展现状与趋势、“江南公馆”业态定位、“江南公馆”业态与鹤壁其它住宅业态的互补性研究、消费者对“江南公馆”业态的认同度与期望值、相关行业经营者对江南公馆的认同度及倾向值。三、市调内容和考察次序住宅地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分住宅档次、类别、配套），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新

8、兴与特色项目）。住宅的基