资产评估例题.doc

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1、市场法案例被评估对象是一套化肥生产装置，年生产能力为5万吨，已使用4年，预计尚可使用6年，现正满负荷运转。评估人员根据市场上的交易情况选择了两个参照物，具体数据下表序号对比因素计量单位参照对象Ⅰ参照对象Ⅱ被评估对象1交易价格元13000004000002销售条件市场市场市场3交易时间3个月前9个月前4年生产能力吨/年10000060000500005已使用年限年2546尚可使用年限年8567成新率%8050608生产工人定员数人1881201009煤耗定额吨/吨2.9533（一）因素对比1.交易时间因素的影响根据搜集的市场价格变动资料表明，同类设备在前9个月中价格下降了30%，大约每3个月

2、下降10%左右。2.生产能力的影响化肥生产设备的生产能力与销售价格的关系为1比4，即设备生产能力增加1万吨，售价提高4万元。3.自动化程度因素的影响设备自动化程度不同所需生产工人的数量亦不同。化肥生产企业生产工人年平均工资为5500元，并假设化肥生产企业的所得税率为33%，折现率为10%。从给定的资料可以发现：被评估对象与参照对象Ⅰ比较，需多用12个人（被评估设备的年生产定额为0.002人/吨。按照被评估对象的劳动生产率生产10万吨化肥需200人）。被评估对象与参照对象Ⅱ相比劳动生产率相同。4.能耗因素的影响被评估对象与参照对象Ⅰ每吨化肥煤耗相差0.05吨，与参照对象Ⅱ相通。假设每吨煤的价

3、格为60元。（二）调整差额1.物价变动差额被评估对象与参照对象Ⅰ比较价格下降了10%，其差额为130000元；被评估对象与参照对象Ⅱ比较下降了30%，其差额为120000元。2.生产能力差额被评估对象与参照对象Ⅰ比较，其差额为：（10－5）×4=20（万元）被评估对象与参照对象Ⅱ比较，其差额为：（6－5）×4=4（万元）3.自动化因素差额被评估对象与参照对象Ⅰ比较，其差额为：（12×5500）×（1－33%）×4.3553（10%，6）=44220×4.3553=192591（元）4.能耗因素影响被评估对象与参照对象Ⅰ比较，其差额为：（0.05×60×50000）×（1－33%）×4.35

4、53（10%，6）=150000×（1－33%）×4.3553=437708（元）（三）调整确定评估价格1.与参照对象Ⅰ相比被评估设备的价格是：1300000－130000－200000－192591－437708=339701（元）339701×60%÷80%=254776（元）2.与参照对象Ⅱ相比被评估设备的价格是：400000－120000－40000=240000（元）240000×60%÷50%=288000（元）由于评估对象更接近于参照对象Ⅱ，经评估人员综合分析，最后将评估设备的重估价值定为280000元。成本法案例A企业拟以本企业的厂房与B企业联营，该厂方系砖混结构、建筑面积

5、3000m2，1971年9月建成投入使用，国家规定的使用年限为40年，经技术检测该厂房尚可继续使用19年。由于该厂房跨度及墙的承重能力不够，厂房未得到充分利用，表现出明显的功能缺陷。评估日期为1990年9月。根据上述基本数据资料，评估人员采用成本法中的重置核算法进行评估，评估过程及结果如下：（1）估算复原重置成本被评估厂房的复原重置成本，是根据其建筑结构、建筑用料、建筑材料的现行价格，建筑企业费用及正常利润、建筑面积等进行重新核算，基本情况如下：直接费用合计542000元其中：材料费384000元人工费106000元施工机械使用费31000元其他直接费21000元间接费用合计：118000

6、元其中：施工管理费74000元其它间接费44000元施工企业利润120000元厂房复原重置成本780000元（2）实体有形损耗的估测实体有形损耗率=19÷（19+19）×100%=50%实体有形损耗额=780000×50%=390000（元）（3）功能性陈旧贬值的估测由于厂房跨度不够，使厂房的有效利用面积比正常的厂房利用面积少10%，假定厂房正常的有效利用面积是厂房建筑面积的70%，则A企业厂房的实际未有效利用面积为建筑面积的7%。损失额为：39000030003000×7%×=27300元由于厂房墙的承重能力低，无法安装流动天车，厂房内各工序间的加工件完全靠人工地面运输，这样就比有流动天

7、车的厂房多增加6个运输工人的工作量。假定每个运输工人的月平均工资及福利费为200元，企业适用的所得税率为33%，银行利率为10%，则厂房超额人工成本造成的功能性陈旧贬值额为：6×200×12=14400（元）14400×(1－33%)=9648(元)9648×8.3469(P/A,10%,19)=80704.56≈810000(元)功能性陈旧贬值合计：27300＋81000=108300（元）厂房的重估价值为：78000