资产评估例题.ppt

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1、资产评估学例：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置

2、成价的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2002年3月的土地使用权价格。例：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米该城市地价指数表：另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优

3、于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格例：有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2．5％，销售税费为楼价的6．5％，、当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。例：被告评估设备购建于1996年12月，账面价值10

4、0万元，2001年12月追加投资20万元，2006年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：1、从1996年到2001年，每年该类设备价格上升率为10%，而从2001年至2006年设备价格维持不变。2、该设备的月人工成本比其替代设备净超支2000元3、被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%4、该设备在评估前使用期间的实际利用率公为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。求：计算被估设备的重置成本及各项损耗；计算该设备的评估值。例：某评估公司受托对D企业进行资产评估，D企业

5、其拥有某非上市公司的普通股股票20万股，每股面值1元，在持有股票期间，每年股票收益率（每股股利/每股面值）在12%左右。股票发行企业每年以净利润的60%用于发放股利，其余40%用于追加投资。根据评估人员对企业经营状况的调查分析，认为该行业具有发展前途，该企业具有较强的发展潜力。经过分析后认为，股票发行企业至少可保持3%的发展速度，净资产收益率将保持在16%的水平，无风险报酬率为4%，风险报酬率为4%，则确定的折现率为8%。该股票评估值为？某厂的产成品转让为ABCD4系列的产品。A系列十分畅销，库存共100件，出厂价117元/件（含税）。B

6、系列正常销售，库存共500件，出厂价234元/件（含税）。假设产品保留利润为60%。C系列勉强能够销售，库存共100件，出厂价351元/件（含税）。D系列积压产品，库存共200件，出厂价234元/件（含税）。折扣率为80%。假设所有产品的畅销费用为2%，销售税金及附加占销售收入的比例为1%，利润率为15%。计算该厂产成品的评估值。例：某评估公司于2003年6月对时代公司预转让的一项专有技术进行评估，购买方预计使用这技术每年能生产100万产品，通过对无形资产边际贡献因素分析得出，在该技术剩余经济寿命期间各年度分别中带来追加利润240，300

7、，200，180万元，分别占当年利润总额的50%，40%，25%，20%。若折现率为10%。试估算该无形资产的利润分成率。例：W公司和Y公司无形资产双方的设计能力分别为24和20，该技术是W公司于2001年从外国引进的，账面价值为1200W，已使用4年尚可使用6年。使用期间通货膨胀率累计上涨10%，转让技术对W有较大影响，其未来６年收益减少２４０W，同时W公司还要追加技术投入６０.求最低收费额。例1：待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定企业永续经营，不改变经营方向、经营模式和管

8、理模式，并根据实际情况推断，从第六年开始，企业的收益额将维持在120万元水平，假设折现率和资本化率均为10%，运用分段法估测企业的持续经营价值。例：某企业的预期年收益额为200万元，该企业的各