泉州写字楼市场调查报告.doc

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1、泉州写字楼市场不完全调查报告陈慷慨一、概述：泉州写字楼市场的发展起步于2000左右，主要由新城区的东拓建设为主导，部分国家机关单位的办公大楼的兴建为辅助，曾经兴起过一段写字楼的开发热潮；但随着近年来写字楼租金的不断上涨，多数企业转向商住型社区办公，导致了写字楼市场的一度低迷，也缺乏新项目的建设；但紧邻泉州90公里之远的厦门市一纸“住宅不得作为企业办公场所”的禁令，给泉州市场敲响了警钟；泉州写字楼市场何去何从，陷入了矛盾之中……二、写字楼市场现状：1、老城区写字楼：Ø涂门街拓宽改造工程部分办公楼Ø九一街百源大厦、益华商厦为主的周边建筑Ø东街拓宽改造工

2、程部分办公楼分析：该片区写字楼建造年代较早，周边生活配套成熟，但是写字楼使用功能设计不十分合理，缺乏停车场所，办公条件较差，主要为一些小企业办公使用或办事处；2、新车站周边：Ø远太大厦、义全大厦等早期项目Ø福华商厦、农行大厦、怡景大厦等商务写字楼Ø南丰新城、时代广场等商住结合项目分析：该片区写字楼位于泉州市区南大门口，周边商圈繁华，地理位置优越，交通状况良好，多数设计规划较为合理，但因为其设计时为商住结合，部分写字楼中有夹杂居住，无法做到纯商务办公；3、丰泽街片区：Ø中国银行、建设银行、兴业银行等银行大厦Ø保险大厦、国税大厦、地税大厦等政府办公楼Ø

3、福新花园城、太平样花园等商住型社区分析：该片区主要为银行大厦办公为主，但受银行上下班时间影响，中央空调、电梯、停车场等都达不到24小时办公要求；政府办公大楼多数为自己使用，出租面积较低；商住型社区具有租金低、物管费用少等优势，但商务与居住混杂，无法进一步提高企业品牌形象。4、田安路两侧：Ø田安北路的华尔顿大厦、武夷花园Ø田安中路的和昌花苑、金帝大厦、明鑫花苑等Ø田安南路金帝商厦、万祥商城、外代大厦、丰盛大厦等分析：目前泉州主要的企业办公集中地，交通便利、商务配套完善；但该片区主要为商住型社区，办公环境一般。三、写字楼市场个案推荐：文昌大厦面积：35

4、0平方售价：208万上市租金：35-40{元}/平方卖点：位与田安北路闽发证券隔壁配套：花园酒店东胡公园南亚医院鸭棚子百安居人才大厦新华都舒华健身会所。福华商厦面积：1000平方5500/平方上市租金：28-35元/平方位置：新车站旁边配套：大洋百货中医院麦当劳车站东方酒店国美电器豪佳香西餐丰盛大厦：350平方售价：6300/平方租金：33-38元/平方位置：位于田安路与泉秀路的交叉路口卖点：中级法院协盛酒店万祥数码城上田咖啡青年大厦：750平方国有不卖租金50-60元/平方位置：丰泽广场对面卖点：新华都丰泽一条街世贸酒店青少年宫四、写字楼市场未来

5、展望：1、行业发展进入景气时期2000-2007年间，写字楼的销售额、投资额和销售均价的年度复合增长率分别达到32.8%、19.1%和10.1%；而商业用房的销售额、投资额和销售均价的年度复合增长率分别达到30.8%、26.0%和8.8%，显示行业处于高度的景气周期。2、需求仍将持续快速扩张与主要满足居民自住需求的住宅地产不同，包括写字楼、商业、会展、酒店等在内的商务地产无论在期始选择自用、出售还是出租，最终都是要满足社会的租赁需求。而租赁需求和社会经济发展水平密切相关。3、第三产业的蓬勃发展以金融、IT、专业/中介服务、贸易物流业等为代表的第三产

6、业是写字楼需求的主要载体。目前我国已步入工业化进程的中期，第三产业的产值和就业人数占比在2007年分别达到40.1%和32.4%。第三产业的蓬勃发展将使得服务性行业的就业人口不断提升，为写字楼市场的成长提供了持续的动力。4、租金有望在中长期保持上涨态势供求关系的不断改善无疑将使得地处核心区域，交通便利和商务配套设施完善的写字楼项目获得更好的租赁业绩。与国内其他城市相比，目前泉州主要写字楼市场的租金水平尚有很大的上涨空间。