写字楼市场调查报告定稿.doc

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1、A、济宁高新区概况济宁高新技术开发区创建于1992年，地处济宁城区东部，面积169平方公里，人口20万。区内形成以工程机械及纺织机械、汽车及零部件、生物医药及食品、电子信息及光电、纺织服务及新材料等企业。自2005年高新区经济社会持续快速发展，招商引资成效卓著，城市建设全面推进。目前市中心区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，高新区给予优惠的土地出让政策，导致资金倾向东移，高新区房地产市场的一片繁荣。据市场资料显示，济宁市中心写字楼价格自去年至今，上涨了近1000元/㎡。房价的上涨促

2、进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应给高新开发区带来无限的活力。27B、调查方案一、调查目的：1、济宁地区写字楼现状。2、济宁地区不同行业的企业对写字楼市场需求。3、济宁企业向万象和项目进行办公迁移意向的可行性分析。二、调查地点及对象济宁地区写字楼，兴唐金茂大厦、置城国际中心、百丰财富大厦、新闻大厦中具有潜在购买需求及实力的阶层。三、

3、调查范围及抽样比例1、调查范围：咨询与服务、贸易、能源环保、制造业、金融和投资传媒广告、银行和保险、文化教育、IT与科技、运输物流、其他。2、抽样比例：大中型企业35%，中、小型企业65%。3、调查方法：现场拜访写字楼业主。四、调查时间实地调查时间为2010年6月23日和2010年6月29日及2010年6月30日上午。录入时间为2010年7月10日数据汇总及报告撰写时间为2010年7月14日-2010年7月17日。（六）调查人员员：张晗、李丙菊、刘岩、李凤娟、陈凯组长：黄祥平。27C、详细分析一、

4、写字楼行业类型分析写字楼需求行业类型中建筑房地产行业所占比例最高为24.07%。其多为行政部门，对写字楼外观形象、内部硬件设施要求较高。其次是咨询与服务所占比例为16.67%。对各项设施要求高但个体需求面积较小。需求比例最低为文化教育、IT和科技、运输物流行业由于对场地有客观要求，因此对中高端写字楼需求不大。二、员工人数与企业行业交叉分析27员工人数与企业行业交叉分析比例企业员工人数在56人以上，行业所占比例最高行业是银行保险、能源环保、咨询服务业，它们对写字楼需求较大，且需求面积较大租金承受能力

5、较强。10人以下分类中所占比例最高的是建筑房地产业，行政办公中对写字楼需求多，但面积不大。员工人数最为密集的是咨询与服务业，此类行业对写字楼需求面积不大，由行业特点写对字楼需求相对较大。三、受访写字楼与公司员工人数、受访者职务分析（1）受访写字楼与公司员工人数百丰大厦小企业最多，置城国际企业规模相对百丰大厦大27一些，兴唐金茂相对于上述两者企业人数多，企业更具规模。新闻大厦由于采访到企业数量较少不具有普遍代表性。（2）受访写字楼与受访者职务分析置城国际总经理接受访问度最高，由上题表明置城国际多数为

6、中小企业，高层领导比较容易接触。其次是百丰大厦。副总经理受访度最高的是兴唐金茂。在以上四个写字楼中受访率最为频繁的是办公室主任，此阶层比较容易接受访问，而且对公司情况比较了解，对决策层有一定影响力。四、写字楼用户对办公面积的需求分析2750平方米以下市场需求最大，所占整个写字楼市场份额38.89%。50-100平方米，占整个市场份额的20.37%；100-200平米占20.37%。1000平米以上需求最小。济宁地区大型企业相对较少，且又有自己的企业独栋，对写字楼需求不大。五、写字楼的租金、售价、租

7、期分析（1）租金写字楼租金1元／㎡／天以下，在济宁地区现有市场占有率最高66.67%。1.6元／㎡／天以上只占整个市场11.1227%。就济宁现有市场的而言租金相对较低甚至比低于济宁市高档住宅。但整个市场呈现逐步上升的趋势。（2）售价写字楼售价在4000元／㎡以下占最多为33.33%,其次是4001-5000元／㎡为27.78%，7001-8000元／㎡占到16.67%，9001-10000元／㎡的为5.56%，企业对写字楼的售价需求越低业主接受意向越明确积极，根据本项目现实情况和当前市场需求综合

8、考虑，在4000元／㎡以下只作为万象和项目参考客户。5001-7000元所占比例最低，济宁地区现有写字楼价格在5000-7000元，这类需求客户群已购买或长期租赁，少有近期搬迁打算。对写字楼各项设施有更高需求和期盼，对写字楼租金价格有降低愿望。7000元／㎡以上的占22.3%这部分属于中高端客户，这部分客户有可能会成为我们项目目标客户。万象和项目定可以考虑定价为7000-8000元／㎡比较适合济宁写字楼市场。六、写字楼用户选择办公地点主要考虑的因素分析2727以上各图中所关注比例最