大光御花园_营销推广与销售执行

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1、-----营销策划报告写在前面：由于时间较紧，本案撰写过于仓促，而且公司未对贵公司项目进行详细的考察研究，也未来得及与贵公司的项目立意与初衷进行有效的了解沟通，本案只是结合怀化地区区域地产市场的大格局，大形势为基础，以创意去为项目找卖点，寻找新奇的行销诉求，摒弃老套的行销语言，出奇制胜，决胜千里！———深圳坤城地产项目立意指导原则（1）针对项目区域、地势、建筑、园林特点，我们的整体思路是:打造出一个能代表怀化地区形象高档的精品楼盘；树立起“怀化地区最适合居住；最具文化特色的的高档社区的”形象。（2）实现项目价值最大化的几个关键点：市场定位

2、形象定位功能定位属性定位目标群定位等，必须绝对完整，组成项目内在的价值体系与认同“诱导”项目初印象：龙湖御园“大”：占地3000亩，名副其实的大盘龙湖御园“强”：大光集团的雄厚实力与品牌基础龙湖御园“肥”：项目自身优势强，效益巨大项目初立意头脑风暴：主打园林景观：苏州园林的植入主打配套设施：会所，学校，超市的进驻主打文化气息：宋词社区，宋词文化主打花卉主题：花的世界，芬芳的家园…………………项目初立意立意筛选：园林景观：项目规划完成或定稿、市场认可度、消费水平等因素限制配套设施：据了解，项目所在区域已有相应设文化气息：可实现，但卖点不够，

3、说服力不强花卉主题：投资少，主题鲜明，受欢迎程度高，个性化定位选定花文化立意发散花的世界芬芳家园千亩花圃百里芳香万紫千红柳暗花明十二花神万千风韵一家一园一户一景老来乐少来嬉如花般的笑容如花般的时光牡丹花前百合从中男欢女笑浪漫珍藏主题定位形象定位：花香世界芬芳家园阁下的御用花园市场定位：以百亩花圃为创意卖点，寻求新的市场机遇名称定位：大光-御花园备用名称：大光-百花园；大光-皇家花苑定位思考定位传播问题：找准“御用花园”这个市场突破口，起步就奠定高度形象传播问题：奢华的花园之家，在地位的顶尖，建立唯一的高度产品诉求问题：融汇建筑与人性，人文

4、与自然；建立一种新的生活方式标准，人居精神诉求目标群定位目标群定位描述1、不管是本地高收入居民还是外来客商，他们都有着较强的经济能力，在缺乏高档住宅的怀化地区楼盘消化能力没有得到释放，置业都倾向于高档的中大户型。2、他们是这个城市和这个社会里的中上阶层，他们正在努力追求着改善生活的环境，他们拥有一定的经济和社会地位；3、他们对生活充满了美好的憧憬，渴望能够与父母、妻儿分享天伦4、他们渴望进入高品质的生活，内心深处有着品位情结和美好生活情结5、他们同时又面临不同层面的精神压力，渴望在轻松悠闲的生活中释放压力6、他们的消费倾向将本项目作为提升

5、生活素质的居所。7、他们主要考虑的是价格、生活配套、教育及交通等；项目产品和目标群的结合1、项目外在的区域价值保障项目的基本价值，他们会觉得物有所值2、便利的交通满足他们工作的需求3、高档的建筑品质和配套设施满足他们对高品质生活的要求4、高雅的，休闲的生活满足他们对健康的要求5、花园、水景美化生活满足他们对美的渴望6、社区氛围轻松欢乐满足他们释放生活压力的要求7、高纯度的交际圈满足他们对尊贵身份的要求8、尊贵的、悠闲的、唯美的生活方式满足他们对生活品味的追求。总体定位口号：湖湘地区唯一花园主题山水大宅定位诠释：1、唯一——把项目包装成湖湘

6、地区“唯一”的形象，是项目的价值极点所在，2、高尚——本项目的目标群60%以上是公务员、白领、中高层管理人员，企业老板，他们追求与众不同的生活方式和情趣，必须迎合他们的口味3、人文——没有一定的“人文属性”，没有办法让这么大的一个社区产生吸引力4、花园——花园式的人居坏境，优雅尊贵的生活情调功能定位口号：1、舞水河畔的御用花园2、千亩花圃，百里芬芳，极致品味，御用臻品定位诠释1、把“御用花园”的文章作透2、把项目地势中的优势作透3、花文化，为项目引进人文体系4、花园之家，时时刻刻都能享受到怡人的芬芳5、一种尊贵、休闲、放松、健康的生活状态

7、，是我们的目标群竭尽全力追求的快乐生活刻意放大“御用花园”卖点，切合市场需求项目的基础——项目的硬性卖点切合目标市场对住宅的需求，同时在精神层面又满足目标群对一种新生活方式的向往；市场的基础——对于一个缺乏高档住宅却不缺乏消费人群的地区来说，大光御花园对客户有着很强的亲和力吸引力。目标群的需要——他们缺的不仅仅是一个舒适的居住空间，更是一种能够代表他们身份的生活方式。御用花园的尊贵、悠闲无疑能够轻易地打动他们。花主题应用建筑设计：每个单位建筑都有“花”字或“花”意的名称，外观“花”样景观规划：“花主题”VI形象识别系统“花主题”平面推广“

8、花主题”事件营销花主题家园与企业品牌推广项目定位客户定位有效推广广告广告部署媒体炒作VI、CI设计平面广告其他广告形式推广部署推广定位销售物料改进现场包装改进多媒体应用VI、CI配合非常规宣传