中海凯旋门商业定价报告.doc

《中海凯旋门商业定价报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中海凯旋门商业定价报告第一部分商业产品概况及分析一、商业部分基本情况1、中海凯旋门商业为A1、A2、A3、B栋一二层商铺以及F栋点式商业（1－3层）；2、一层沿街门面多为40－60平米小面积商铺；3、二层面积较大，面积段主要集中在200－300平米左右；4、F栋为1182平米，1－3层点式商业。5、本项目商业总建面积约6200多平米。6、底商一层层高为5米，二层层高为4米。本项目商业是具有地标风范、以城中稀缺沿街商铺为主体的社区服务型并兼具辅射周边的商业街区。商铺列表：栋号一层面积套数二层面积套数三层面积套数每栋商铺总面

2、积得房率总套数A1商铺404.217772.953//1177.16一层76.87%，二层69.22%10A2商铺383.237776.223//1159.45一层76.25%，二层68.87%10A3商铺755.111896.571//1651.67一层82.6%，二层82.98%12B栋商铺547.9610494.054三层为物管用房和社区活动用房，面积为：845.17平米1042.01一层92.4%，二层53.47%14F栋商铺327.865427.142427.1421182.14一层83.15%，二层83.15

3、%，三层83.15%9合计55一、商业核心优势总结：1）项目地段位置较好，紧邻家乐福商圈，周边商业氛围已基本形成；2）项目为该区域的标志性建筑，交通枢纽，具有一定的昭示性；3）本项目为综合性的大社区，公寓部分有1700余套，未来将导入3000－5000余人，具有一定自主消费能力；4）商业整体体量较小，仅为6000余方；5）商业部分定位为中档社区商业，比周边商业档次高，具有较强的市场竞争力。二、商业部分主要劣势：1）二层商铺面积划分过大，200－300平米左右，总价较高。2）部分商铺为小区商业内街，商业价值相对较低。3）F

4、栋点式商业位于东妙峰庵，商业氛围不足，档次偏低。4）每栋商业的沿街展示面窄，昭示性差。二层商业没有临街独立通道，通达性和昭示性均较差。5）商业没有考虑预留充足的临时停车位，也没有预留电梯通达地下停车场。6）商业于2010年3月交付，交付使用时间较晚。商业产品定价思路：商业产品定价商业产品整体定价市场推演客户意向方法一：租金还原法方法二：市场比较法方法一：诚意金客户意向价格方法二：外场登记客户意向价格结合销售目标和去化要求第二部分商业价格推演一、沿中山北路一层门面价格推算方法1：租金还原法目前区域内商铺基本采用租赁方式作为

5、主要经营模式，因此本处以同类地段商铺的租金水平为参照，采用租金还原法，再结合本项目的具体情况来进行定价。租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系，通过租金来推算售价。我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准，根据通用公式来推算项目商用物业的售价。商业售价=年租金收入*投资回报年限表：项目周边商铺租金情况区位编号地址平均租金（元/㎡/天）A多伦路2.2B中山北路(中段)7.6C东妙峰庵4考虑到本项目的区域因素，本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据。目前南京市场上的商业平均回报率约为8%,投资回

6、报年限约为15年，计算的租赁时间定为330天/年。根据公式得出：区位编号地址价格A多伦路3*330*15=14850B中山北路(中段)7.4*330*15=36630C东妙峰庵4*330*15=19800根据以上选取地段与本项目的相关性分析，作出如下权重比例，以此来推算出本项目的销售价格。比较内容权重ABC多伦路中山北路(中段)东妙峰庵拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段40%1.330.5330.940.3761.140.457形象25%1.670.4171.430.3571.670.417规划10%8

7、.000.8002.670.2678.000.800项目规模5%4.000.2004.000.2004.000.200人流量10%1.600.1600.800.0802.000.200户型产品10%4.000.4001.010.1011.140.114合计100%　2.510　1.382/2.188表：沿中山北路部分权重的确定如下表所示：参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A148502.5137273.515%559147514B366301.50606.02870%35424.21931C19

8、8002.43324.28615%6498.因此，通过租金还原法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。方法2：市场比较法根据本案地理区位及品牌价值，选取城中北片区在售商业蜂巢、观城及天正湖滨一层门面销售价格作价格拟合，拟合过程中，着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业