购物中心整体竞争情况分析文档

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1、一、目前经济发展的整体形势2013年经济发展的主旋律是：经济发展处于艰难的调整期，外部需求萎缩，内需减弱，经济增长总需求减弱，要素成本上升，经济下行压力巨大。而作为普通的老百姓普遍的体会就是：收入增长缓慢，通货膨胀。严峻的经济形势，决定了2013年零售市场将是非常艰难的一年。二、购物中心，大的城市综合体飞速发展，如雨后春笋般冒出。购物中心疯狂发展主要特点：大量的购物中心在开业和在建，不仅在一线城市，甚至是在二三线城市。不仅地产商在扩大，其他行业巨头也在涉足。2013-2015年，预计每年新增数量在300-400家之间，未来4年累计新增购物中心数量将会超过1500家。市场短期平衡被

2、打破。如深圳南山区，原来只有花园城一家购物中心，现在已经有海岸城、太古城，及后续开业的凯德置地的项目。由此带来的不利因素：1、各项目同质化严重，对消费者缺少吸引力。2、实体零售渠道激增，品牌的同质化，导致承租方选择面更大，议价能力增加，降低了业主方经营收益。3、在新的消费市场未形成的情况下，大量商业项目的增加，导致客流被稀释，消费者可以根据自己的消费需求和消费偏好有更大的空间来选择消费场所，从而加大了出租方经营压力。4、行业内企业发展良莠不齐，对项目的预期收益和项目的价值体现各有不同，从而部分项目为了达到招商预期，给品牌方极优惠条件，如纯扣、免租、装修补助等，对业主方整体的议价能

3、力有负面影响。1、行业人才缺乏。面对市场两方的变化，购物中心的突围方向1、规模化。即单个项目体量的增大与连锁扩张。连锁扩张的代表如万达已经开业及2013年底前开业的项目达到86家。万科已在运营的购物中心达到18个，2014年底前计划再开6家。2、更注重市场调研及定位。如区域型和社区型购物中心的出现，不在盲目千遍一律的品牌组合。3、功能更加复合性。如满足顾客的购物、饮食、娱乐、教育、健康、文化艺术等需求。不仅单纯提供产品和服务，还提供了新的生活理念，使购物中心变成享受生活的场所。4、更加注重差异化经营和特色经营，在某一个领域做强，以特色吸引顾客。如深圳怡景中心城提出的美食之城的概念

4、，欢乐海岸倡导的海滨休闲度假娱乐的概念。5、品牌优势。注重招商质量，引进符合定位的有号召力的、有信誉的品牌。对项目的发展和稳定有很大的积极作用。三、电商的发展，刮分了部分传统零售份额。中国电子商务行业在经历了前期爆发式增长之后，依然维持较高的增长速度。从历年的网络购物占社会消费零售总额的比列来看，2008年一季度网络购物的比例只有1%，至2013年一季度而短短的5年间，网络购物的占比已经提升至6.3%。2012年四季度由于“双11”、“双12”等促销活动释放网民的消费潜力，并将四季度的网购交易规模推高至全年峰值，网络占比也达到近年来的最高点7.3%。通过以上分析，可以对整体市场做

5、如下总结：1、经济大环境的不景气，对制造业及消费市场有负面影响，从而影响购物中心的经营稳定。2、商业地产迅猛发展，竞争对手增多。3、业主方与承租方短期失衡，承租方处在相对有利位置。4、购物中心功能向大而全和特色突出方向发展。