宝安固戍路项目规划书.doc

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1、深圳市宝安区固戍二路大型商住社区项目总体规划纲要规划设计单位：台湾统一集团公司2011·57一.设计依据1．本项目1:500规划红线附图2．国家及深圳市现行与该项目有关的有关法规、规范、准则二.项目简介1．项目现状条件（1）“宝安固戍二路商住项目”项目用地位于深圳市宝安区固戍二路号——号，南部即接壤全一电子厂、南昌电子厂，北临固戍二路，东靠机场快线和机场地铁口，西侧为南昌公园。该地块距宝安机场、福永港澳码头、宝安中心城区均为十分钟车程。项目所处地段是深圳市“十二五规划”西北部区域的地产开发重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项

2、目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区。（2）整幅用地沿固戍二路以北横向分布，整体呈长方形，东西长约为米，南北进深约米。地形方正平整，垂直高差几乎为零。（3）“宝安固戍二路商住项目”项目地处宝安区规划中的高级居住区，随着工业区改造，可利用的土地空间较大，该地区具有无限的想象空间，可重点摆布中高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。7（4）“宝安固戍二路商住项目”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。几大旧有及新开发项目存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。未来建成后，“宝安固戍二路商住项目”将在这个较大规模的居

3、住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。（5）本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目周边物业形象整体落后，且大部分为废旧工业厂房，近年来有一部分以改造成为单体的小产权房；区域距传统的深圳城市中心有一定距离，属于新型的生活居住区，新建项目较多，高尚生活成熟度较低，商业和生活配套不够完善；外来人口较多、文化素质较杂；该地块目前的土地使用性质为工业用地等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势并予以有效补充，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。2.

4、项目的基本技术指标（1）用地：项目建筑占地面积约28945㎡。（2）项目整体基本为二梯八户的景观高层及部分小高层组成，可以考虑部分高层小户型住宅。（3）容积率：≯4.89（4）建筑总面积约为：150000㎡，其中住宅面积约110000㎡，商业40000㎡。（5）项目考虑分两期开发，一期开发量约为48400㎡，二期开发量约为101600㎡。7（6）覆盖率：≮68%在满足上述指标的基础上，本着人居环境最优化的原则展开设计。3.项目市场定位及开发理念（1）市场定位根据地块自然条件和周边条件，以及房地产市场调研分析和本地城市经济发展规划分析，我们可以看到该区域

5、中高端市场呈现以下特点：1）从总体供需关系上来看，目前区域大部分属于工业用地，原住居民和周边宝安、深圳市区居民对居住市场需求处于爆发性增长期前的阶段，主要原因是金融危机的影响造成部分厂房闲置，而国家对房地产市场的总体调控，使深圳房地产规划开发处于抑制性慢速发展阶段，房价不明朗性导致大部分消费者持观望态度。而消费者在持币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，很快就会产生爆发性购房的冲动，尤其是房价看跌的前提下，大部分购房客和投资者都同时看好市区周边小产权房的性价比。从目前附近建好在售的几个小产权房项目来看，部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个最好

6、的体现。这些小产权统建房销售价格一路走高，尤其是今年春节后，短短半年时间，宝安固戍二路附近的这类商住项目整体房价估计上涨10——15%。而且房源呈日渐减少的趋势。2）区域市场方兴未艾，本项目得天独厚的地理位置奠定了高档居住区的基础。宝安、福永、沙井、南山等周边客户购买力较高，还有很大一部分原住地居民亟待改善现有居住环境；另外，周边珠三角城市7很大一部分投资客看好小产权房的前景。3）从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在80——200平方米左右；主力面积段主要集中在80-115㎡之间。4）从总体户型配比来看，80-115m2区间的2房2厅1卫/

7、2卫户型供应面积最大且销量很好，125—180m2区间的3房2厅1卫/2卫户型供应面积其次，190㎡以上区间的3房2厅2卫户型各楼盘都少量供应，且销售情况不是一般。5）目前区域内商品住宅项目的销售均价稳定在18000——20000元/㎡之间，而品质好的住宅销售均价更是在2500元/㎡左右。而小产权房的销售均价大部分在4000——6000之间。6）区域内潜在客户除了原住民以外，还有一大部分是周边大型企业和各类专业市场的业主和从业人员，这部分潜在客户对居住的要求较高，但面积多为中小户型。因此，“宝安固戍二路商住项目”项目（暂定名）拟定位为：深圳市西北部地区

8、专为中产和准中产阶层（城市精英）量身打造的、以产品力为先导的、体现人文特色的、中高端商业文化住