海口凤翔路项目规划建议书.doc

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1、项目规划建议书提案单位：海南森鸿房地产营^策划有限公司提案日期：二00七年五月一^一日刖吞目询海口启地产市场正处在转型阶段,今年的房地产行业可以说止处在变革前夜，在住启供应结构调熬、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下,房地产行业将逐渐告别高利润时代°在营销方而，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的厉地产企业的关注重点。随看国内众多知名企业的进入，英带来先进的管理和开发经验，使本地厉地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心

2、策划的项目将举步维艰;所以，引导市场,引导消费观念，刺激消费成为关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上,经过对海南厉地产市场进行深入分析后，结合区域实际情况，作出简略而理性的项目规划建议提案。相信本方案加上实效的营销方案和强有力的营销队伍,将顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和本项目的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。一、规划的背景资料（一）、规划的市场背景目前海口龙•地产市场止处在转型阶段，过去的2006年是厉地产政策年，是近十年国家对房地产业调控力度最大的一年，在这一年里海

3、II的房地产市场主要体现以下特征：1、海口商品启成交量仍保持小幅增长，房价稳中有升，市场发展平稳；2、调控政策对海口岛外市场产生一定影响，主要体现在投机型购房数量的减少；3、岛内本土消费力量依然保持较为稳定的增长态势；4、宏观政策影响并没使岛外消费出现大幅萎缩，印证出海南作为中国理想第二居住地的概念明显深入人心，消费受政策影响弱化，呈现消费需求向“刚性”发展。5、海口房地产产品业态推陈出新，各发展商在产品规划、设计、建设等方而投入不断增加，产品品质不断提升°伴随海口经济发展，城市建设的不断投入，并引入很多民间资本，使

4、市政建设较前几年有较大提速，给房地产发展带来最大的支撑。再加上海丨1“烂尾楼”工程处置（2接近尾声，作为海II制约楼市发展的“包袱”将逐渐被甩掉。以现有海口城市建设水平，其十•地价值和楼价的潜力都未充分挖掘出來，近期市场土地价格增长速度已明显高于楼价增长，海口龙价仍有较大的上升空间。2007年的海南楼市会呈现以下几个特点：一是供求孑盾得到缓解。山于近儿年海南房地产市场发展迅速，开工及竣工而积较大，而销售而积则相对较低，供大于求，矛盾较突出。海南房地产开发企业存在着规模过小，房地产开发桀体水平不高、资金实力小,抗风险能

5、力低，在调控政策的压力下，海南地产开发商将自觉放慢节奏，从血使供应量减少；而海南因人口的自然增长及移民的增多，住房需求应有所增加，此消彼长，供求孑盾将得到缓解。二是房价稳中有升。考虑到十地稀缺性及取得成本提高、原材料价格上涨、开发商资金成本增加、市场需求依然旺盛，可以认为海南房地产的泡沫成分相対较少，近年來市场自住性需求所占比例止在提高，海南整体房价仍有惯性上涨趋势，但山于2006年以前竣工的商品住宅量较大，将在一•定程度上抑制房价的上涨空间，将呈现稳屮有升局面。三是中档产品将走俏，高端产品竞争激烈。目前，海南在开发

6、厉地产过程中，述存在着严重的住厉“供应结构”问题，即大面积高厉价的高档厉、近郊别墅、排屋开发最较大，血中低收入迫切需求的经济适用厉、中低价商品房供应量过少。2007年，山于政策対中低价房•的扶持，可能使中低价房集中供应，而高端产品的竞争口益加剧，整体涨势相对会有所减缓，高端产殆其至可能出现滞涨的情况。四是制内本土消费力量依然保持较为稳立的增长态势。随着海南经济发展，人们收入的增加及人口自然的增长，住龙需求逐渐增加，据海口统计局资料，近两年海南本地购买住房比例从之前的30%增加到60%左右。海南述是全国闻名的国母之乡、

7、将军之乡、文化之乡、华侨之乡，人文底蕴深厚。旅居海外的华裔在海南购房也是逐年増加。（二.）、项目规划的条件1、自然条件项目所在地块地势较低，但桀体较为齐整；地内目前需要协调拆迁的建筑物为海南省机电学校。地块南而临海口市的形象大道（凤翔路）。2、交通条件项目紧临海口币的形象要道——迎宾大道（龙昆南路）和凤翔路：凤翔路对接至三亚、琼海等地的高速公路，往南连货运大道直达美兰国际机场，交通非常便利。3、地块周边配套地块周边居民整体居住人群成份较为复杂，建筑格局大部分为城中村落，缺乏高档住宅的区域环境。临风翔路的另一面政府规划

8、海口城际轻轨客站，为项目未來发展的良好展望带來一•定机会。生活配套不远即为府城大园路，生活配套完善教育配套琼山中学、海南师范学院、海南高技、海南中学、琼台师范等文化娱乐中国城、永安大世界等，高档商业缺少商务配套四星级酒店二家、遍布普通酒店4、土地性质项目总用地面积约50W，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。土地性质为综合用地，包括住宅用