拿地举牌价初算表.docx

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1、拿地举牌价初算表第一步：了解地块指标参数，比如可建筑面积、商业配比等；第二部：了解地块当地售价行情，；第三部：确定地块开发后一个可售价格（涉及商业、别墅等产品就要确定各自的可售价格）；第四步：在工程部和财务部等相关部门了解地块当地产品开发成本（每个平方成本），下图为单个平方成本项目明细表-----折算出每个平方所需成本；序号项目分项成本测算分析测算说明1土地费用？就是本举牌需要测算的价格2工程费用31417万2-1地质勘察工程20万元2-2建筑设计252万按12元/m2计，2-3土建结构工程24150万建筑

2、按1150元/m2计；2-4电梯1500万约60部电梯，每部25万元2-5人防工程1500万人防工程主要为地下车库建设2-6给排水1050万约50元/m22-7强弱电1995万约95元/m22-8景观绿化工程112万按25元/m2计（按绿化面积，约45000m2）2-9代建公园180万公园面积待定2-10建设监理工程42万按2元/m2计2-11工程不可预计费616万工程造价×2%3配套费用936.5万3-1建设规费113万土建工程造价×0.47%3-2新建项目垃圾费52.5万按2.5元/m23-3环境评测及

3、排污10万3-4水土保持费26万3-5消防设施配套费105万5元/m23-6白蚁防治费31.5万1.5元/m23-7房屋丈测费31.5万1.5元/m23-8红线定位费42万2元/m23-9建设管理费21万1元/m23-10新型墙材管理费84万4元/m23-11房屋维修基金420万按20元每平米计取4管理费用22350万4-1工程管理费300万4-2营销管理费7350万按销售总额5%计取4-3营业税及所得税14700万按销售总额10%计取第五步：确定公司对于该地块的收益率，年收益率一般在10%左右，不能低于5

4、%（低了就没啥意思可拍地了），根据开发周期长短（一般在2-3年）总收益率一般在20%左右就很不错了，还有能达到40%的，但一般公司都很难达到，可以参考以下数据：房地产行业的公司：华润：排名52，利润率22.47%；世茂：排名53，利润率21.97%；恒大：排名70，利润率18.24%……等等房地产企业超过15%的有8家，10~15%的有7家。其余的都在10%以下。平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10%确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。（知道以上数据就基本可以

5、做举牌价格了）第六步：计算举牌价格注意：1、一般计算前需要取两个值：一个最低市场可售价和一个较高市场可售价，计算后期举牌价格区间；2、收益率一般也需要取两个值：一个最大收益和一个最小收益；3、计算公式中没有体现投入资金的利息部分，融资利息一般按月息1分，年息1毛2计算=年息12%（为什么比银行高呢？因为这种事情除非项目有收益20%后，否则银行是不会给你贷款的，这种融资其实就是高Li息）；4、融资的话计算则是：总投入减去总成本后还要减去（总成本乘以年息乘以贷款年限）等于土地总投入。熙熙哥