天丰东环广场策略提报定.doc

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1、天丰东环广场策略提报5.22(定)————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：从零到优改变一切第一部分：理解城市认知产品分析客群由来竞争关系城市认知目前东二环片区的生活环境相对较差，商业氛围还未形成。诸如立丰国际购物广场这种环境还算不错，配套相对齐全的一站式购物、娱乐、餐饮中心，城东市场稀缺，有一定需求。所以，天丰·东环广场的出现刚好填补了市场的这份空缺，当然也给整个片区带来了新的生活方式，我们要挖掘本项目的示范效

2、应，给城东贴上一张新的都市标签……地域价值重塑，要告诉所有西安人，城东生活值得期待……产品分析写字楼、酒店：城东商务，第一次到达城东之巅4层尖端品牌商业旗舰，即享繁华住宅：高档住宅，第一次牵动城东人的心项目立竿见影，值得城东期待商业街：人群逐渐汇集，气氛逐渐形成风格：Art-deco时尚建筑立面，人居建筑新经典所以，我们认为天丰·东环广场首先，是城市综合体——树立城市名片概念其次，是城东示范区——成就区域地标建筑最终，是城东生活中心——进阶新生活方向客群由来我们的客户是谁？他们是一群什么样的人？（1）第一类客

3、户年龄：25—30岁背景：父母可能是私营老板，个体经营者，公司中高层领导职业：事业单位职员和私企职员，收入不高但工作稳定用途：婚房，离上班地点近置业关注点：生活便利、交通便利、距离上班地点近、社区环境好（2）第二类客户年龄：30-45岁背景：在事业单位上班，或者做生意，有阅历，经济收入较高，想换房改善居住条件职业：生意人（个体经营者居多）、城东老居民、附近企业中层领导等用途：改善居住条件，后期可用作投资置业关注点：区域升值潜力，社区品质，生活便利、交通便利、教育良好他们志趣相投，无关年龄，关乎场所；他们经验丰

4、富，无关文化，关乎人脉；他们生活挑剔，无关金钱，关乎面子。他们共有的特点：1、他们可能没有太高的文化水平，但是一定有强大的人脉圈，有丰富的社会经验，有很多的资本积累；2、他们的虚荣心可能很强，对于物质的追求比较多，在乎攀比，在乎享受，很爱面子；3、他们大多数已经有了一套房，可能为了改善居住环境或者易于上班而置业；4、虽然他们不研究投资理论，但是他们具有一定的投资眼光，看好本项目的地理位置，升值潜力。5、一些久居城东的老西安居民，地域圈子已经形成，习惯了城东的生活和社交，并对城东生活有着因为时间累积的情结。所以

5、，我们认为他们属于首置首改者，他们是城市的中坚力量。我们称他们为“城市中坚人士”所以我们的产品要传达给客户的是：一种向往一种好奇一声惊叹竞争关系竞品分析：海璟印象——艺术社区，楼下就是人人乐产品：高层、小高层、电梯洋房；主力户型：二居89-114平米二居、三居；价格：5300元/平方米；开发商：西安安德房地产开发公司；投资商：海荣集团。走平民路线，同时定位于中低端购房群体，对于产品的性价比有更高的要求。但是离地铁三号线更近，交通很方便。华远君城——大盘项目升值空间与投资潜力大产品：点板结合的普通住宅；户型：8

6、8-185㎡；价格：起价5604元/平米；开发商：西安万华房地产开发有限公司；投资商：华远地产定位较中高端一些，瞄准了东二环以内改善型购房的需求，在居住舒适度上有所提升，同时是品牌开发商。中建开元一号—大型居住社区，与大明宫隔路相望产品：板楼,小高层,高层；主力户型：二居至三居70-140平方米；开发商：西安中建地产公司8000元/平方米；楼盘特色：公园地产楼盘特色：公园地产。以大明宫稀缺资源入市，突出宜居生活环境。定位中高端，价格也偏高。龙记帝景湾：普通住宅——含元路板块中高端商住楼产品：板塔结合高层；主力

7、户型：87-122平米；价格：均价：6500元/平方米，开发商：陕西博祥置业有限公司；投资商：龙记地产集团股份有限公司目标人群也以首置为主，辅以少量的首改产品。总之，从周边竞品来看，都是普通住宅项目，目标人群以首置为主，首改为辅，产品总体上走的是中、低端路线。片区内缺少高端以及综合性商圈，所以这就给天丰·东环广场一个信号，一个新的机会，我们要告诉市场：天丰·东环广场是城市示范区，生活新标本，城东新高度。第二部分：策略案例参考价值梳理形象确立（案名及logo示意）案例参考(1)在对我们的区域、客群、竞争关系及产

8、品本身进行全面梳理之后，现在让我们浏览一下国内外经典综合体案例，借鉴一下他们的成功之处。（世界：纽约曼哈顿、东京的六本木、法国的拉德方斯、英国伦敦的金融城；外地：北京的国贸、广州的天河北；西安：立丰国际购物广场、李家村万达广场、大明宫万达广场、国润城、西安华南城、大唐西市、龙湖·MOCO国际、中贸广场、盛龙广场，图片展示）可以发现，这些综合体之所以成为经典。是因为良好的先天质素+独特的价值体系+夺人