新华名园营销策划运作思路.doc

《新华名园营销策划运作思路.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、新华名园营销策划运作思路第一节区域市场分析一、项目所处区域状况目前成都市一、二环路间房地产的开发已基本接近尾声，该区域房地产的开发已向着二、三环路以外的领域发展。本项目位于成都市二环路东二段，东临新华公园，北临四川第一纺织股份有限公司，处于市政府打造城东副中心的核心区域，该区域内的房地产开发整体定位主要是以居住物业为主。由于城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造，区域内的城市基础设施得到明显改善，有效地激活了房地产项目的开发，各类新生楼盘迅速涌现，销售状况也出人意料的好。特别是随

2、着万科城市花园、河滨印象、望江嘉园、翡翠城的推出及沙河沿线治理工程的启动，城东片区正逐渐成为房地产开发的热土。二、区域市场形态及现状1、八里小区：八里小区是城东片区最先成熟的区域。由于“香木林花园”、“东方明珠花园”、“望园居”、“郦景东城”、“锦都馨苑”、“紫云居”、“澳深·26天健园”、“东泰园”、“爱家馨园”等楼盘在八里小区先后亮相，令八里小区成为城东老百姓购房的首选，最具人气的社区。近年，成华区还投入了近千万资金，对八里小区的公共环境进行全面的整治，区域内的八里庄路改造工程也如期开工，这些都将更进一步

3、地改善八里小区的居住环境。特别是随着政府对城东开发力度的加大，八里小区成为城东开发和居住的“乐土”，这就意味着八里小区的物业将会获得更加巨大的升值空间和潜力。2、联合小区：联合小区位于万年场周边，交通便利，十几条公交线路连通市内各处，是成都市较早的拆迁安置小区。狮子楼大酒店、国美电器、成百家电、红旗商场、银河商业广场、晨曦幼儿园、双庆小学、双庆中学、保和医院、市新华人民医院、新华公园等众多城市生活配套设施环布四周，具有十分浓郁的居家氛围。“新华佳园”、“新龙苑”、“富兴宛”、“呈祥名居”、“海棠名居”、“新华

4、居”、“东景丽苑”、“仁和商务楼”等楼盘的面市，给该区域带来了更加繁荣的气息。规模宏大的沙河整治工程和牛龙公路改扩建工程，也正如火如荼地进行，在未来的两叁年内，万年场片区将成为城东的一颗明珠。3、项目周边26项目紧邻二环路的东三段，北为沙板桥，东为跳蹬河北路，南为万年场路。项目周边以前为成都市老工业区，四川省第一纺织股份有限公司、中国医药集团、四川抗菌素工业研究所、河南安彩集团、成都电子研究所、成都玻璃有限公司、成都市金太阳玩具厂等厂矿分布四周。项目周边有国美电器、成百家电、银河商业广场、红旗商场、新华公园、

5、游乐园、小龙桥洗脚一条街等休闲、娱乐、购物设施，极大地方便了该项目业主的居家生活。沙河整治工程和牛龙公路改扩建工程将涉及到大面积拆迁，由此带来的大量拆迁户在很大程度上有可能成为本项目的一批目标客户。通过对八里小区、联合小区和项目周边区域诸多的房地产项目的调查，得出如下一些结论：1、目前成都市城东区域现有楼盘的销售状况十分良好，基本没有滞销情况，房价都在2200元/㎡左右，随着政府打造东门城市副中心的规划和对城东片区老工业区产业结构的调整，城东片区的楼盘价格将继续呈上涨趋势。2、从我们的调查情况来看，定位为中高

6、档楼盘的“成都·东方明珠花园”、“辰兴·郦景东城”等楼盘销售均价也只在2500元/㎡左右，销售情况还比较良好。3、从调查的情况来看，除像“万科城市花园”，“河滨印象”等有品牌的大盘外，其余都定位于中偏低档次的楼盘，基本上都以较低的价格优势来满足当地市场的需求，以实现项目开发的目的。4、被调查的项目销售周期除几个大盘外，其余的都较短。原因一是该区域内的市场需求量较大，二是开发的规模普遍较小，都走“短、平、快”26的运作思路，以价格取胜，不愿积压资金，以图资金的尽快回笼，实施薄利多销的策略。5、除个别大盘外，物业

7、管理这一后期服务保障体系在现有被调查的楼盘里普遍存在不能达到现代物管的水平。由于小项目居多或开发商的短期行为，使得开发商不太注重其后期物业管理的效应及品牌延续性。6、规模宏大的沙河整治工程如今已进入实质性的工程建造阶段。沙河整治的拆迁面积达到6万多平方米，同时加上危旧房的改造涉及到的拆迁面积也超过百万平方米，将完成城东片区向新型居住区域转变，吸引更多的人群在城东居住。7、随着政府打造城东副中心规划的实施，城东许多城市道路和基础设施都在进行或即将进行改造和扩建，如牛龙路的改扩建、龙青环线、川陕路、二仙桥东路、八

8、里庄路改造工程，龙潭寺天然气管网设施建设，龙潭工业园区基础设施建设，这些都是城东城市面貌“一年一小变、三年一中变，五年一大变”计划工程项目中的一部分。随着这些城市基础建设的进行和完善，将再一次掀起城东房地产开发的新热潮。综上所述，目前城东房地产开发前景较好，所开发的项目销售状况都相当不错，基本没有滞销情况。但随着各开发商的不断涌入，市场竞争的加剧激烈，消费者需求数量将不断减少，房地产市场的销售将会出