我国城中村改造的对策研究——以昆明市为例.pdf

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1、曼丝!!!丑发CmⅣA肛札Es我国城中村改造的对策研究以昆明市为例马文杰华东师范大学东方房地产学院一、我国城中村改造的实践涉及总建筑面积4000多万平方米，相当于昆明在改革开放后的30多年里，一些经济发达主城区7～8年的商品房建筑面积。其中一环以地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市内城中村22个，一环至二环51个，二环以外周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高263个。截止到去年上半年，昆明已有86个城中楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的村进入全面拆迁，累计拆除城中村建(构)筑物“

2、城中村”。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城760万平方米。l13个村的项目改造规划通过市市已经展开对城中村的改造。在改造中，主要涉规委会审议。37个城中村工程建设已开工，工程及政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土建设面积510万平方米。昆明城中村绝对数量之地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸大，布局之广，较全国其他省会城市更为突出。多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了2010年9月28日，昆明市首个城中村回迁一些比较典型的城中村改造模式。其中，北京、深安置房张官营落成入住。张官营模式即

3、“先安置、圳、杭州等地城中村改造模式较为突出。北京模再搬迁、后拆迁”，优先启动回迁安置房及公益性式实行政府规范、市场运作、因地制宜的政策，运项目建设，并按照“政府主导、企业参与”原则，严用社会资本等多种手段，引入便利店等新型商业格参与企业准入条件，通过比选，让具有资质、实业态。深圳的城中村改造模式是政府引导、市场力、讲诚信的企业参与到项目改造中来，发挥引主导、多主体开发的模式，改造的主体为房地产领作用，以此确保村民回迁安置房的建设以及城商(政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其中村改造的推进。张官营

4、城中村改造实现了零上筹资开发)、城中村集体(城中村股份合作企业访、零投诉、零加层、零强拆的“四个零”记录，得自行组织改造)，以及以上二者的结合(城中村到社会各界广泛认可，成为全市城中村改造的样股份合作企业联合房地产商合作改造)。杭州模板。借鉴全国城中村改造的成功典范，结合自身式则是由政府统筹改造城中村的一种模式。市政实际情况，通过探索创新，昆明的城中村改造逐府负责城中村改造政策和规划制定，区政府统一步走出了具有昆明特色的道路。运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造2．昆明城中村的特点主体，区政府享

5、受市政府在土地运作方面的部分(1)量大面广，基础设施短缺权限，统一运作、统筹平衡城中村集体土地。在249平方公里范围内有多达336个城中村，涉及村民60多万人，而且从城市核心区到城市边缘均有分布。此外，城中村开发强度普遍过2008年到2012大，公共活动空间缺乏，供水、供电、电讯、煤气中村进行改造，和排水等市政设施不完善，脏乱差现象普遍，宣塑f!=五蕉CH盯雎舡ES阿给城市形象和群众生活带来严重影响。边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，不再(2)建筑密度大，容积率高审批与城中村改造重建无关的项目，城

6、中村改造昆明市城中村的平均建筑容积率0．8，二环不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。城中路内达1．43，有相当一部分村庄的容积率在2．0村重建改造项目的土地增值收益和建设项目的以上。部分区位条件好，靠近市场的村庄甚至高同级税收留成部分，按返还比例，全部用于城中达4．0。远高于一般的城市居住小区1．8的容积村改造。率，改造的难度很大。3．推进市场运作，多方参与改造(3)产业分布混乱，环境状况恶化坚持政府主导下的市场化运作，积极鼓励社不规范的乡镇及村社企业、以租代征建设、会资本参与城中村重建改造，拓宽城

7、中村改造的租用民房办家庭作坊式企业众多，企业用房与融资渠道，出台开发建设过程中涉及的城市建设居民房屋相互交织，企业生产肘的废水、废气、配套费、土地出让金、耕地开垦费等方面的优惠废料随意排放，加重了环境的恶化。政策，提高优秀开发企业参与城中村改造的积极(4)违法用地、违章建筑严重性，努力提高重建改造项目的经济效益。城中村常利用土地的区位优势，大量出租集4．重视村民教育，提高就业技能体土地。据统计，该市2004年违法用地清理目前很多城市都存在重视城中村的景观改8000余宗、近13万亩，大部分发生在城中村。

8、城造而忽视人的改造问题，改造后村民的生存方式中村居民大量私建房屋用以出租，“握手楼”、“贴没有得到改变，带来很多问题。因此，城中村改造面楼”、窝棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村应将村民纳入教育培训计划，提高村民就业技能的违法建设较为严重，特别是当城市建设需要进与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持。行拆迁时，许多村民把加层等违章建设当作获取5．完善配套制度，建立社会保障高额补偿的一种手段。严格坚持征地政策和补偿安置标准，注意(5)人口结构复杂，社会管