城中村改造探讨——以汉阳区城中村改造中的问题与对策为例

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1、城中村改造探讨——以汉阳区城中村改造中的问题与对策为例摘要城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种现象，目前在各大、中城市中普遍存在。近年来，城中村在建筑、规划、管理、治安、消防等方面暴露出了很多问题，引起了政府、学者和社会各界的广泛关注。国内多个城市都先后启动了城中村改造工作。但是，城中村改造是一项复杂的工程，存在着管理体制、资金筹措、利益分配及观念转变等诸多方面的难题，从而导致改造进展缓慢。目前，武汉市城中村改造的各项工作正在稳步推进中，但是由于经验不足，因此实际上是靠“摸着石头过河”。选取武汉市汉阳区城中村作为研究对象，是

2、基于汉阳区作为武汉三镇之一，区域内城中村类型丰富，且改造工作走在武汉市前列，45其面临的问题具有较强的代表性。首先，结合各地城中村改造实践，对城中村相关概念做出了界定，梳理了城中村改造的相关理论。其次，通过深入到汉阳区城中村，了解了城中村改造的现状。再次，通过对十里铺村、磨山村等典型城中村的案例分析，归纳了汉阳区城中村改造中存在的问题。进而针对城中村改造中存在的问题从利益博弈、可持续发展、政府失灵等方面进行了深层次的原因分析。最后，从协调改造各方利益、完善失地农民的社会保障、拓展改造资金筹措渠道等方面，对完善汉阳区城中村改造提出了较为系统且操作性强的对策和建

3、议。关键词：城中村；城中村村民；城中村改造；集体土地；利益；拆迁安置一、城中村改造的相关理论(一)城中村的概念及内涵我国对于城中村的研究时间并不长，目前学术界对于城中村的概念和提法还没有达成共识。早期研究把城中村称为都市中的村庄、都市中的乡村、城市里的乡村等，近年来的研究逐渐统一于城中村的说法。城中村有着丰富内涵，但是归纳起来，城中村的内涵至少应包括以下几方面：(1)从地域空间范围上来看，城中村应该在城市总体发展规划所划定的城市范围之内。(2)从土地的所有权属来看，城中村的土地是集体所有制而非国家所有，这一点是城中村的核心特征之一，也是城中村问题的核心所在。

4、(3)从行政体制上看，城中村的基层组织仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然是乡镇体制。45(4)从居民的户籍上看，城中村的居民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然拥有耕地，虽然耕地的数量实际上往往很少甚至已经没有，居民的收入也往往来自非农业生产。(5)从生活方式上来看，伴随着职业转变、收入提高和城市文化熏染，村民的生活方式逐渐远离传统农业社会模式，城市化倾向越来越明显。武汉市对城中村的界定是这样的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997—2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种

5、土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。主要分布在江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、洪山等6个区，共有147个行政村和15个农林单位，土地总面积为21831.82公顷。涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。(二）相关理论基础1.城市化理论城中村概念的提出是与城市发展及城市化进程有着密切的联系，根据美国学者诺瑟姆（R.M.Northam)的观点，一个国家或地区的城市人口占总人口比重的变化过程可以概括为一条稍被拉平的“S”形曲线,—个国家或地区城市化的进程分成3个阶段：（1)城市化发展水平较低的起始阶段；（2)城市化进程的加速阶段；（3)45城市化

6、进程的后期阶段。根据这一理论，一个国家或地区在城市化发展过程在经过第一个拐点之后将会出现一个城镇人口比例高速增长的时期。在此阶段，由于城市化的速度快于城市设施建设和城市开发的速度，常常会产生许多“城市病”。结合我国国情，我国的城市化主要伴随着改革开放30年的巨大变化而来。从1980年以来的20多年间，我国城镇化速度明显加快，城市化水平已从1978年的17.9%提高到2006年末的44%。按照以上理论，这段时期正处于从“起始阶段”向“加速阶段”过渡的转轨时期，也就是“城市病”高发时期。正是在这一时期，城中村在我国众多城市里“四面开花”，成为城市建设中的不和谐音

7、符。2.产权理论新制度经济学认为，只要产权界定是清楚的，交易各方都将力求降低交易费用，使资源流向成本最小而产出最大的领域，从而实现社会资源的最优配置。当制度非均衡出现以后，制度就可能被创新，产权会得到修正。企业是对市场的替代，即通过组织行为来代替价格机制配置企业内部资本，以降低市场交易费用。公司制企业就是通常人们所说的现代企业制度，是一个独立于出资者的自然人形式的经济、法律实体，从理论上讲,它有永续的生命；其股份可以自由转让；其出资人承担有限责任。因此，城中村改造要进行制度创新，就要进行产权改革。453.科学发展观科学发展观的内容简要地说就是：全面、协调、可

8、持续发展。1987年世界环境与发展委员会（WCED)