论拆迁安置房开发成本的控制.pdf

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1、财会审计论拆迁安置房开发成本的控制黄红林杭州西湖区城市建设发展有限公司中图分类号：F230文献标识：A文章编号：1009-4202（2013）03-224-02摘要随着市场经济的发展，社会对拆迁安置房的需求不断提高，对产品既要求满足产品质量，又要求保证生产进度，所要求的建设周期很短，以往的企业管理模式己经不能适应现代化市场和拆迁安置房建设的要求。拆迁安置房的开发主体——房地产开发企业开始对其实施项目开发成本控制与管理，以应对日益激烈的市场竞争。本文结合多年的工作实践，阐述了拆迁安置房项目开发成本控制的含义和特点，并对拆迁安置房项目开发

2、成本进行了分析，最后论述了拆迁安置房项目开发成本的控制策略，以期为我国拆迁安置房开发成本的控制提供理论参考。关键词拆迁安置房开发成本控制管理拆迁安置房工作是关系到社会和谐稳定的大事。政府通性公共配套设施建设费；管理费；贷款利息；行政事业性规过拆迁安置房项目的实施，全面落实百姓安居政策，既可以费。利润按照不超过开发成本前4项费用之和的3％计算。改善老百姓的居住环境，又可以保障城市建设工程的顺利进从拆迁安置房项目开发成本的构成看，影响成本的既有行。随着市场经济的发展，社会对拆迁安置房的需求不断提政府的因素，也有开发企业自身的原因。具体分析

3、如下：高，对产品既要求满足产品质量，又要求保证生产进度，所1）政府因素。政府对拆迁安置房的建设用地实施行政划拨要求的建设周期很短，以往的企业管理模式己经不能适应现的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、代化市场和拆迁安置房建设的要求。拆迁安置房的开发主体征地费、拆迁安置费并未减免，其中，拆迁安置补偿费在地价——房地产开发企业开始对其实施项目开发成本控制与管款中占的比重最大，这直接增加了拆迁安置房的建造成本。理，以应对日益激烈的市场竞争。2）开发商自身的原因。拆迁安置房的核算不准确。有一、拆迁安置房项目开发成本控制的含义

4、的地方拆迁安置房的开发商，在建造拆迁安置房的同时也开拆迁安置房项目开发成本控制就是开发商在决策阶段、发商品房，且两者混在一起核算，然后按不同的利润率，确实施阶段和收尾阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资定各自的房价；有的将不应打入拆迁安置房开发成本的各种限额内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的实现，费用也挤入拆迁安置房开发成本中，从而导致了拆迁安置房[3]力求在项目开发中合理使用人力、财力、物力，获得良好的的开发成本核算失真。[1]经济效益、社会效益和环境效益。四、拆迁安置房项目开发成本控制二、拆迁安置房项目开发成本控制的特

5、点从开发商角度看，拆迁安置房开发成本控制包括三个步（一）综合性骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程成成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、本控制分为三个阶段，即决策阶段、实施阶段和收尾阶段，效率、工作量要求、资源消耗等相结合，综合考虑才具有价见图1。控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组值。项目管理者不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实织和时间等。控制的状态是动态控制。首先确定各种目标值，现。在项目实施的过程中，成本控制必须与质量管理、进度管在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后理、安全

6、管理同步进行。实践证明，成本的超支通常并非成本将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措控制本身出问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，施，以确保目标值的实现。这些问题通常不是单独靠加强成本控制就可以解决的。开发商项目管理部对拆迁安置房项目开发全过程成本内（二）全面性容进行分解，重点应从设计文件控制、工程招标、施工阶段跟拆迁安置房项目开发成本控制贯穿于整个开发实施过踪审计、竣工结算把关等方面着手，制定周密严格的控制措施。程。成本控制是要对项目费用组成进行控制；要对项目内的所有开发阶段实施控制，防止只重视施工阶段成本，而忽

7、视拆迁安置房开发主要成本费用其他阶段的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资综合管理费金使用计划的要求。决策阶段实施阶段收尾阶段（三）微观性为了控制好整个项目的成本支出，应从每个成本支出的征地拆迁费时间段开始，从项目工程的每个分部分项工程开始，一步一三通一平费竣工测绘费[2]勘察设计费步地进行控制。但应注意成本控制周期不可太长。三、拆迁安置房项目开发成本分析建筑安装税金土地出让金拆迁安置房开发成本包括以下六项：征地和拆迁安置补偿费；开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设报

8、建费基础配套费利息计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安图1拆迁安置房开发主要成本分解结构装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水（一）项目决