商业店铺选址模型教学文稿.ppt

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1、XX饰品专卖店选址手册成本收入分析(cost/revenue)核心区位分析(caredistrict)城市市场评估(city)店铺便利性分析(convenience)竞争分析(competition)店铺选址5C模型5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。核心区位分析（商圈）商圈构成商圈类型距离时间人流率主商圈核心商圈500M7~8分钟50%~70%次级商圈次级商圈1000M15分钟左右20%~30%第三商圈边缘商圈1500

2、M20分钟左右10%~20%商圈文化特点文化是一个商圈的标示符。商圈的文化既是该区域消费者消费意识的反映，又是引导消费者消费习惯产生的重要因素。能否同饰品消费的时尚特点相契合，决定了在该商圈经营的困难和风险程度。时尚购物文化大众娱乐文化旅游消费文化地方社区文化商务贸易文化安全系数商圈的界定（商圈理论中多数研究者认可）考察商圈时，以拟建店为中心，半径500M画圈，该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住居民户数，反映了潜在顾客的规模。（其数据是大致和总体情况下的经验值，个体考察时应该在考虑经验值的基础上，具体情况

3、具体分析）行业多样化如果商圈内行业多样化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，店铺营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开店。商圈发展前景预测商圈零售饱和程度，城市发展规划，强力品牌的入驻都将影响商圈的延伸和升级。商圈未来的发展前景即是店面未来的发展空间。要求：作出“商品主辅结构分布图”如右图所示主力商品：名品女装/休闲牛仔/饰品/高档餐饮……辅助商品：鲜花礼仪/杂品/其他女士特别用品……相关配套业种：水吧/会所/

4、美容美体/娱乐……商圈发展零售饱和程度城市发展规划强力品牌入驻考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区商圈生命周期成长期和成熟期形成期衰退期商圈基础设施建设好一般差商圈购买力评估52%商圈潜在客群的消费能力高中低目标客流量/天（非周末）大于5000人3000~5000人小于3000人预估饰品消费客单价100元以上50~100元50元以下商圈易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个主干道是

5、否通畅良好一般商圈人行道是否通畅通畅一般商圈主干道长400~600米接近400米或600~800米其它范围商圈主干道宽8~12米左右接近8米其他范围商业氛围28%商圈主力店2家以上1家无商圈品牌店2家以上1家无休闲娱乐场所2家以上1家无女装品牌店或美容美体店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈内同业竞争状况3~5个2或6~8个<2家或>8家商圈评分表商圈得分=∑综合得分,综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和基础分=66分商圈名称:商圈结构：□“井”字形结构□三角形结构□十字形结构□平行线结构□直线结构商

6、圈性质城市中商圈地位□一级商圈□二级商圈□三级商圈□四级商圈商圈级别□核心商圈□次级商圈□边缘商圈商圈属性□商业区□娱乐期□金融区□综合区□住宅区商圈生命周期□成长期□形成期□成熟期□衰退期商圈基础设施建设绿化环境□好□一般□差物业环境□好□一般□差道路基础建设□好□一般□差休息区建设□好□一般□差商圈购买力评估商圈购买力评估(饰品消费客单价)□50元-100元□100元□50元商圈目标客流量＿人/天以上(日常)＿人/天以上(周末)常住住户数的消费能力□高□中□低商圈易达性公交站:＿个公交线路：＿路停车场：＿个地铁

7、：□有□无所在主干道路长：＿米左右主干道是否通畅□交通良好□一般□差店前人行道宽：＿米人行道是否通畅□交通良好□一般□差商圈主力店:＿家，分别是：商圈品牌店：＿家，分别是：商圈大型休闲/娱乐场所：＿家，分别是：女装品牌店：＿家主要有：竞品店：＿家主要有：附：商圈调查表1.消费者年龄，职业，收入水平，消费水平（相关统计资料）2.消费心理和行为分析（消费购物决策8因子分析，在选择的方框内画√）因子多较多一般较少少不仅要“好”还追求高品质，仔细比较寻求最好重价格贵的品牌，偏好百货商店和专卖店，偏好热销和广告多的产品重视新

8、颖时尚，紧跟潮流，喜欢多样性和个性追求消遣娱乐，视逛街和购物为乐趣和消遣。价格敏感，追求物有所值，比较偏向于低价冲动，随意购物，没有计划性，不太在意花钱多少眼花缭乱，面对诸多品牌和商店不知如何选择品牌忠诚导向，形成某些品牌和商店的购买习惯消费者研究竞争分析备注：消费能力建立在收入状况的基础上，可根据邻近店铺产品以及访问的形式作粗略判断。根据调查和访谈显示，款