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1、下半年营销执行报告2010.7市场分析竞争分析项目分析目标分解执行策略销售执行方案报告思路3目标回顾2010年国际湾寓完成100%销售率目标分析:下半年完成181套住宅12套商业销售户型面积总套数百分比已售剩余套数单房35～44平方米9942.1%2574一房两厅52～56平方米146.0%59两房两厅50～68平方米7029.8%1654一房两厅复式（可改两房）55～56平方米4519.1%738两房三厅复式约89平方米73.0%16汇总12205.04平方米235100%54（包括10层成交的三套）181商铺A栋商铺：92.45～112.2住宅：1
2、23～1554433.3%40%0044商铺B栋商铺：88～92住宅：123～1586650%60%0066商铺C栋商铺：29.28216.7%025.7推出首批单位，截止7月1日，销售了54套，销售率达23%，剩余181套。住宅存量分析：单房单房是存量主力，总价低、户型稀缺，有项目自身品质和园林优势一房（复式）单位属于片项目及片区内的稀缺户型一房复式两房现金牛要利用单房走量形成热销口碑，带来上门量。两房由于总价高、实用率低，消化速度慢。明星产品创新及稀缺两房产品竞争力弱，需要资源的倾斜培育，重点突破。婴儿面积35～44平方米总套数99百分比42.1%
3、已售25剩余套数74面积50～68平方米总套数70百分比29.8%已售16剩余套数54面积55～56平方米总套数45百分比19.1%已售7剩余套数38单房套数多，两房所占的面积大，均为本项目消化重点。市场分析竞争分析项目分析目标分解执行策略销售执行方案报告思路政策环境变化政策分析小结：风险与机遇并存。新政后，成交量大幅度下跌，客户观望严重。“认房又认贷”政策将严厉执行，提高了购房门槛及成本，影响的范围相当大，观望气氛愈加浓烈。限制异地购房将减少投资性需求，进一步带动自住客的观望情绪。特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息，给宝安房地产市场带来机
4、会。前海中心规划落地，更多资金、政策、人口向此聚拢，带给购房者对片区未来的良好预期，规划利好对宝安片区乃至本项目有一定的辐射。风险机遇VS详情见附件市场变化：新政后，成交量大幅度下跌，客户观望严重，部分楼盘采取打折优惠促进销售，少量开发商开始降低对价格的预期或降价。与07年相比，市场的博弈将使政策的调控期延长，本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远。10市场分析小结：市场进入长期的调控期，市场逐渐下行，并存在降价的风险详情见附件招商项目,总建约9.8万,中等户型合正项目,总建约22.3万,90/70限制，10月入市61区,总建
5、约6.8万恒丰,总建约13.5万,中小户型，均价18500元/平米保利,总建约21万3369693691210年11年12年9121209年槟西,总建约3.3万榕江地块1.总建6.4万，中大户型闽泰.总建8.3万龙光地产.总建8万华侨城地产.总建8.46万润恒.总建26万产权纠纷地块.总建47.28万万骏经贸大厦3.2万国际西岸商务大厦，总建9.9万，国土局网站显示售完泰华N7项目,总建40万天健时尚空间，总建5万，受90/70限制，5月8日开盘。均价19000元/平米幸福海岸11栋,120-150平米N11,总建约12万,受90/90限制正中置业.总
6、建12.4万花样年花郡，总建13万，90/70限制，6月16日二期开盘，18000元/平米鸿荣源商业.总建32.8万深航地块.总建10万榕江地块2.总建8.5万第五大道二期，总建12万，140㎡以上大户型玉湖,总建约9.3万,90/90限制，10月入市松茂西乡,总建约13.5万中粮78区项目,总建24.5万,中小户型32区上合村项目,总建21万,中大等居家户型22区旧改项目,总建66万,中等居家户型26区旧改项目,总建40.6万,中等居家户型腾凯项目,总建2.2万,中小户型5区,总建26万25区,总建15万住宅项目商业项目德业基项目,总建约2.3万,计
7、容1.6万，30-80平一至两房2010年三季度玉湖湾和合正项目将入市，宝安市场竞争日趋激烈竞争格局：本项目财富港时尚空间花郡合正玉湖德业基建面（平米）8342010220318770.3513233.6722400012000023143.95容积率3.05.322.704.205.02.42.14地段西乡西乡中心区中心区西乡西乡西乡产品35-68平米1、2房；33-89平米复式38-43平米1房60-80平米复式35-79平米1房、2房；70-91平米复式28-58平米公寓、1房、2房70-141平米为主，90/70限制70-130㎡2-4房，少量
8、公寓户型，90/90无拼合30-80平米1、2房入市时间2010年5月2010年1月2010年
