容积率与土地价格附加值课件.ppt

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1、容积率确定模型世联研究模型[关键字]：容积率[简介]：此模型给出了在一般情况下，容积率与土地价格、附加品质提升与售价提升的内在关系，并以某项目为例，对该模型的应用进行了详细的分析。2容积率与项目利润关系——借鉴众多项目经济测算的经验，建立容积率高低的影响因素模型容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例表明，容积率对项目利润的影响并非完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：容积率确定的最终目的——在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证实现利润最大化1234相对土地价格附加品质提升与售价提升的关系容积率最大化不过份追求

2、容积率单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重本项目最可能的选择3本项目容积率确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量分析，对比利润和可实现度利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位4淮安纯物业类型的容积率指标可实现度建筑形式高品

3、质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率4、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.1淮海第一城5层退台0.8—1.01.0—1.21.2—1.46层多层1.1—1.21.2—1.41.4—1.6日月星城金伦汇景园11层小高层1.5—1.71.7—1.91.9—2.2淮海第一城新淮中花园以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主；容积率的高低并不能直接与品质高低成比例关系，规划设计师的处理手法对容积率高低起到至关重要的作用。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：较低密度的德式风

4、情花园洋房小镇5较高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——武汉金地格林小城A地块占地15.3万平方米，总建面23万平方米，容积率约1.5，其中包含建筑面积1万多平方米的商业中心；Townhouse:多层:小高层面积比约5:55:40，全部采用板式布局或板式升级；武汉日照间距系数要求约1.2左右，较之本地要低；按照同类产品布局、同类规划形式，在满足合肥日照间距的情况下，项目类似的物业组合可实现的容积率不超过1.5。6较高品质容积率实现度参照——合肥绿城桂花苑，本项目品质上与之趋同总用地480亩，总规划建筑面积41万平方米，容积率约1.22；合肥日照

5、控制条件略高于淮安；主要产品类型多层:小高层约为80:20；多层洋房的建筑层数以五到六层为主，包含少量的点式多层住宅。7本地容积率实现度参照——淮海第一城，在品质上我们项目要高于该项目北侧地块用地约160亩，容积率约1.45；主要产品类型叠加:多层:小高层约为20:50:30；项目整体建筑排布较密，缺少大的景观体系。8项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案一在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.36，预计在1.3—1.4之间可实现上述产品配比和品质；回迁区部分按照容积率1.50—1.55之间计算，实际商品房区域容积率

6、1.33；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案符合项目定位，是首选方案。产品类型建筑面积（m2）比例功能分析叠加别墅18000约6%提升形象，树立标杆退台洋房30000约10%提升形象，树立标杆花园洋房190000约64%盈利主题，展示体验电梯洋房60000约20%提高容积率，提升价值回迁住宅70000回迁沿街商业8500邻里服务功能社区商业街1500文化风情商业街配套幼儿园2000配套会所1500风情会馆合计381500地下车库45000不计容积率9项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案二在满足列表物业功能配比的情况下，推介方

7、案基准容积率1.39，商品住宅区域容积率1.37；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案适当增加了后期小高层的比例。产品类型建筑面积（m2）比例功能分析叠加别墅16000约5%提升形象，树立标杆退台洋房30000约10%提升形象，树立标杆花园洋房168000约55%盈利主题，展示体验电梯洋房70000约30%提高容积率，提升价值回迁住宅70000回迁沿街商业8500邻里服务功能社区商业街1500文化风情商业街配套幼儿园2000配套会所1500风情会馆合计389500地下车库45000不计容积率10项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介

8、方案三在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.33，商品住宅区域容