最新容积率-案例PPT课件.ppt

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1、容积率-案例容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个区域内的各个项目按比例进行适度调整。不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市中心最高，平均容积率在4.0左右；金山、五四北，大约在3.0左右；郊区较低，一般1.5以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同了。一般“低容积率”的标准为，别墅、独栋住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.2~1.3,小高层要求在2.1以下，高层不超过3.5。社区规模越大，容积率越低，舒适度就越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南水

2、都、1400多亩名城港湾住区、1000多亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规模大，开发商就能够把项目做得非常纯粹，舒适度自然很高。也有楼盘在社区规模小，容积率高的情况下，同样能把住宅的舒适度发挥极致。社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，也能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑布局的紧张局促，

3、而且给人超乎想象的舒适生活享受。在这里，其关键的半围合式布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而且还将节省的占地面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层的方式，降低建筑密度，从而给业主营造了舒适的居住环境。中庚城对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。位于五四北的楼盘三盛中央公

4、园，就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。与三盛中央公园相似的例子还有金山的楼盘中天金海岸、泰禾红树林、海润公园道一号……，这些项目，其低密度部分大多为叠拼和联排别墅，在当时市场上，此类产品迎合了市场需求，一路旺销；其高密度部分为高层住宅。这两种差异化的产品定位，充分地利用了地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。福州部分楼

5、盘容积率一览■别墅类住宅名城港湾…………………0.35云亩天朗………………………0.35建发·领域……………………0.35正祥·橘郡一区南区…………0.55三木水岸君山…………………0.62金辉旗山赋都…………………1.25阳光丹宁顿小镇………………1.5■高层楼盘三盛中央公园高邸……………1.03世欧彼岸城……………………1.8海润尊品………………………1.8中庚城…………………………1.8仁文大儒世家朗园…………1.82融侨意境………………………1.9美林湾………………………1.97福晟钱隆金山…………………2.2万科·金域荣域……………

6、……2.3融信·宽域………………………2.3中天金海岸·天悦……………2.75阳光乌山荣域…………………3.10心家·泊………………………4.0群升国际………………………4.302009年6月4日福州市规划局新出台容积率计算规则根据新规则，计入总建筑面积，但不计入容积率的为：（1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。（2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米的建筑面积。计入容积率的为：（1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计

7、算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。（2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。（3）利用坡屋顶内空间的建筑面积。（4）除作为设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。（5）露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。和此前执行的规

8、则相比，新规则有两个较大的变化，那就是明确规定超出地面1米的地下室以及阳台要计入容积率。而此前福州市对此并没有明确规定。建在山坡上的住宅，为了卖出好的价格，开发商在