大悦城公寓大户型方向研判课件.ppt

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1、中粮大悦城公寓部分市场定位优化报告思源经纪2010年12月2天津大悦城代表着什么？开篇3老城厢最后一块蛋糕!城市内核、寸土寸金项目位于天津城市内环核心区，和平、南开、红桥三区交汇处，是天津人口密集度和商贸成熟度最高的区域。城市中轴、天津发祥地老城厢——天津文明的发祥地；天津城市600年发展史在此处发展和传承；南门外大街——一条标定城市价值的中轴。经过近十年的发展，老城厢板块改造工程已基本完毕，改造后的老城厢成为天津城市核心区最纯粹的高端生活区。4双重品牌构筑的城市未来!＋＝＝世界500强第312名；中国全产业链实力巨擘全国布局的“国际化青年

2、城市综合体”品牌＝未来5全业态商业综合体；一站式国际生活城!天津大悦城整体建筑面积接近50万平米。其中商业物业建筑规模近20万平米，是项目核心驱动物业。商业中心完善配套目的型消费人群全业态商业中心成熟商圈；城市高端消费中心人流动向牵引的新生商业消费群短期消费转向常住、商务型自有客户群6天津大悦城因为稀缺；所以珍贵。＝稀缺地段双重品牌综合体＋＋＝城市不可再生资源7谁？能拒绝这样一座城！？金子塔尖的地段，在这块城市脊梁骨上的珍稀土地上，引可否有金字塔尖的客群为之买单？可否实现金字塔的产品打造，【城市观】天津城市发展【市场观】市场发展阶段【客户观

3、】客户主流需求【本体观】项目自身角度揭幕？金字塔尖的市场需求产品套值能否符合城市观天津，作为未来发展第三极，城市建设轰轰烈烈。但是，千万以上富豪聚集效应如何？城市魅力对外地鼎富阶层吸引力如何？天津城市发展总人口：天津城市人口1011万，城市化率59.1%;外来人口：外来人口增量在08年超越京沪，09年与京沪持平。多为高端技术人才。城市居民人均可支配收入达到上海、北京06、07年水平；2009年天津市GDP增速居全国第二天津城市处于高速发展期，GDP、外来人口、人均可支配收入等经济指标与北京、上海06、07年近似。CITY城市Fortune财

4、富排名地区千万富豪(人)亿万富豪(人)1北京151,0009,4002广东145,0008,2003上海122,0007,300…………………11天津14,5001,03013山西13,3001,11014湖北12,500900数据统计范畴：2009年全年财富人群增长：天津财富人群逐年增多，2010年天津千万富豪人群达到14500人，亿万富豪人数为1030人。中产阶级爆发：年收入总额为150-300万人口约为20-30万人，但收入500万以上的人数增长缓慢，总量有限；2010胡润百富榜富裕人士分布表以年收入分组：150万以下为A组150-3

5、00万为B组300-1000万为C组1000万-1亿为D组1亿以上为E组累计收入百分比累计人口百分比OABCDE天津财富人群逐年增多，高端客户基数扎实，但与一线城市相比，仍有较大差距。Charming魅力城市魅力剧增，外来人口聚集效应明显，主要聚集在滨海区域；大连青岛天津北京北方经济中心中国经济增长第三极全球最佳商旅城市，中国内地排名第一；共和国60年最受关注中国特色魅力城市；被评为“最佳休闲购物城市”。环渤海中心城市群3个关键词实力宜居吸引随着天津城市建设的发展，对外来人口的吸引力不断增强，当前外来人口总量已接近300万人，主要集聚在滨海

6、区域；Progress进阶天津城市魅力对顶级财富人群的置业吸引力如何？津门外地千万富豪客户仅占27%；西康路36号外地千万富豪仅有3名招商钻石山外地千万富豪仅有2名金地紫乐府外地千万富豪仅有1名从目前700万元以上产品成交状况来看，天津城市对外来顶级财富阶层吸引力有限从目前市场总价超过700万元的产品成交客户来源可以看出，当前天津顶豪市场本地客户占有绝对主导权，外地财富阶层仅为偶得补充客群！外地顶级财富阶层进入天津的时代尚未真正到来！结论：城市魅力对全国千万以上鼎富阶层吸引有限城市魅力与北京、上海等一线城市仍有3-4年的差距城市发展千万资产

7、以上富豪数量只有北京、上海的十分之一财富人群①③②市场观当前豪宅市场格局怎样？豪宅市场未来发展趋势如何？未来豪宅稀缺性是否明晰？Pattern市场格局天津目前处于一次城市化末期，二次城市化初期。且以一次城市化为主，环内城市别墅仍是顶级高端客户的首选；钻石山朗润园玛歌庄园俊城馥华赞新悦庭中信珺台天鹅湖【城市别墅】金地紫乐府【泛城市别墅】华润中央公园西康路36号——天津第一个千万级豪宅，08年入市，共34套，1000万元/套起，现已全部售罄；客户财富级数：1亿元以上；招商钻石山：别墅共200套，现余户型均在340平米以上，1000万元/套起；客

8、户财富级数：1亿元以上；金地紫乐府：2010年9月，推出别墅66套，当日销售56套，套值600—1000万元；客户财富级数：5000万元以上；西康路36号招商雍华府万科仕林苑西康