《北京西单大悦城》PPT课件

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1、项目商业定位和品牌定位提纲商业项目定位的基本思路商业项目定位的几种类型商业项目定位的参考因素商业项目定位案例分析一.商业项目定位的基本思路主题定位/文化定位商业定位/业态定位市场定位消费者定位功能定位各楼层具体定位品牌定位国际化青年城，创意产业园购物中心、百货商场、卖场、购物街区奢侈品市场、中高端市场、社区型商业主力消费人群的区分；性别、年龄、职业等对业态最基本的指导；综合了功能、市场、消费者定位的最终演绎阐述各楼层目标人群、业态一.商业项目定位的基本思路政府对该区块的整体规划发展商的投资回报计划消费者行为调研品牌商在该区域开店计划

2、其他社会因素项目定位综合商场VS百货公司二.商业项目定位的几种类型百货公司：营运商直接参与交易行为，财务特征为现金流的体现。代表：百盛、大洋、金鹰等购物中心：很多独立专门店的聚集，营运商不直接参与交易行为，只力求构建有更多交易价值的交易平台，财务特征为以物业的出租租金收益作为衡量物业溢价的标准。代表：港汇、太古城、大悦城中国特色的综合经营：以南京德基广场为例，在经营初期为了整体的形象和市场份额，营运商直接参与了部分店铺的经营。经过若干年的市场调试后，现在开始转型为购物中心。案例参考：万达广场和万千百货、梅陇镇广场和伊势丹百货社区型商

3、业VS卖场式商业二.商业项目定位的几种类型社区型商业：满足不超过方圆3公里内居民的生活配套。最显著的特点是餐饮与零售比例平均，面对的基本都是家庭式消费。购物交通的便捷性和一站式服务特色明显。代表：大华虎城商业，古北黄金城道一期。卖场型商业：以某一个大卖场为主力店，配套以与卖场零售不冲突的商业。代表：宜家无锡他们间最大的区别就是：卖场型商业可以开在社区商业的位置，但是社区商业不一定能开在卖场商业的位置。卖场型商业本身可以聚人气，社区型商业是消费人气的。旅游地产vs景区商业二.商业项目定位的几种类型旅游地产的开发意义是通过旅游景点的设置

4、带动周边房产和地价的增值。它发展的重心和未来是以地产投资为主。景区商业的意义在于满足前来景区的旅游人群的配套消费。它的发展重心还是旅游的发展。对品牌市场的了解对各年龄层消费需求的了解各个时段消费需求的了解对各个地区消费者需求的了解三.商业项目定位的参考因素三.商业项目定位的参考因素1，按业种业态划分对品牌市场的了解传统零售传统的百货公司零售品牌体验式零售APPLE旗舰店电玩零售店零售主力H&M等快销品牌Sephora等主题专营零售餐饮快餐中大型餐饮身体美容SPA康体减肥互动儿童反斗乐DIY体验馆服务主动电子游戏桌球等体育被动影院娱乐

5、居住品质提升型刚性需求型亲地生活向往型≤10万10-50万50万以上选择竞争区域选择目标客户目标客群主流客户为中产阶层家庭，职业类型主要以中高级白领与泛公务员为主三.商业项目定位的参考因素—消费者一级消费商务宴请；品牌专卖；SPA/休闲会所；二级消费生活配套/教育培训；主题餐饮/茶座咖吧；时尚家居/休闲购物；三级消费特色小吃；卖场超市；各类零售专卖；12693晨练早茶早间新闻附近居民、商务人士零售教育培训书店附近居民、全职主妇、游客餐饮（中餐、西餐、快餐、特色美食）商务人士、游客轻餐饮、零售、美容SPA、健身、书店、休闲、娱乐商务人

6、士、附近居民、全职主妇、游客以日时间节点为单位，将消费市场细分：主要消费群体定位：25－50岁有较高文化层次、较高收入者分时享用，使资源最大合理化利用三.商业项目定位的参考因素—各个消费时段的需求12693休闲、娱乐KTV、游艺城、电影院游客、居民、商务人士餐饮（中餐、西餐、快餐、特色美食）游客、居民、商务人士精彩夜生活酒吧商务人士、游客、居民四、商业项目定位案例分析在所有的案例分析前，先考虑几个问题：你们印象中百货商场每一个楼层都是做什么的？为什么？你们觉得商场最好的商铺需要具备哪些条件？为什么商场的餐饮娱乐都在楼上，楼下是零售类

7、居多呢？万物皆有规律在观察一个项目的落位之前，必须了解的：商场主出入口、主动线；商场建筑的亮点，是否有飞天梯，是否有直通道；商场动线的死角；商场的展示面；知己知彼，百战不殆案例一西单大悦城S&K生活几何Euromoda麦考林LispakMEDIWELL曼狄飞KOBO小勃Robinhood罗宾汉Giordano佐丹奴优之良品Braxton霸狮腾I.P.ZONEErumer伊韵儿www.vaakavYalubi雅酷比ToonslandJeanswest真维斯BENKO缤果HOTWIND热风Baleno班尼路Boton波顿吉米造型Kaye

8、e凯艺玩具HappyhouseCocaCola可口可乐CrocodileBHG精品超市B2前卫X-Life1.价值高的楼层面积小的商铺居多2.有什么可以吸引你走到地下两层去购买？GIFTOUREmoi基本生活Missha谜尚几米形象店