基础业务知识培训课件.ppt

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1、房地产基础业务知识培训活动一下：按摩运动！问题：客户为什么付给我们佣金？安全专业快捷什么是房地产？房地产是房产和地产的简称，是我国对房产和地产的习惯称谓。是土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分。房地产即是狭义的不动产。房地产的一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产的二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。房地产的三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域

2、进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。房地产的种类有哪些？1、按照使用用途：居住（住宅）房地产、非住宅：商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、工业房地产、农业房地产、2、按照土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、按照土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。4、居住性质：国有产权、地方产权、军队产权、使用权、合同发票、抵债房（简单说一下项目房）什么是产权？房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用

3、以及部分收益、处分的权利。土地使用年限：住宅土地70年、50年；商业用地50年；工业用地：40年房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。普通住宅与非普通住宅？开发区：面积在144㎡以上总房款在200万以上小区容积率1.0以下金州：面积在144㎡以上成交单价在10000元以上小区容积率1.0以下容积率与得房率容积率：总建筑面积/建筑用地面积。总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。得房率：套内建筑面积/建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积建筑面积＝套内建

4、筑面积＋公摊面积商品房的“五证二书一计划”1、五证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。2、二书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、一计划：《建设工程投资计划》。契税与商品房的维修基金：契税：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者（买方）征收的一种税收。自2011年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，按1％税率征收契税；对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买

5、不属于家庭唯一住房的，一律按原定3%税率征收契税。非普通住宅4%征收契税。商品房维修基金：维修基金是指商品住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。（办理房屋产权证时缴纳，只收取一次）维修基金40元/平*面积房屋定金：定金的规定：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。定金数额以实际交付为准。如果

6、购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。框架结构与砖混结构：框架结构(钢混）：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。砖混结构（混合）：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。框架剪力墙、钢结构进深、开间与层高：进深：在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离

7、，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。层高2.2米以下不计算面积。商圈精耕的重要性！谁能流畅的说出下面的内容：主营小区的开发商、建筑商、建筑年代、交房时间！物业公司及物业费！绿化率、平均得房率、容积率！主力面积、户型及价格区间！主力售房群体！主力需求群体！周边配套、交通、超市、银行、医院、学校等房地产经纪人必须具备的条件1、良好的心理素质2、良好的知