威尼斯水城项目市场定位与经营开发计划课件.ppt

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1、水城项目市场定位与经营开发计划2008年11月第一部分青岛房地产市场简述□城市发展线研究□青岛市房地产宏观概括□青岛市各居住板块特征分析行政区划及人口青岛市7区5市，总人口749万，其中城市人口271万总面积10654平方公里青岛市－城市规划及发展的发展态势主城：胶州湾东岸辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区为主组成组团发展：环胶州湾五个发展组团为城市适度分散发展区域城市总体布局结构－“三点一环，五组团发展”2010年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63%市区红岛黄岛胶南鳌山湾青岛城市发展线

2、研究青岛市新一届政府城市规划－拥湾城市规划以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土地资源被占用，珍贵的生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略实施的困难在于，胶州湾“内湖”的水质改善是否能够实现政府打造的一个生态海岸，并进而实现真正意义上的现代化经济岸线、生活岸线。从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖，沿线可开发建设用地达400余平方公里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区风格呼应、以胶州湾城市“内湖”的现代化中心城区。滨海城区将重点发展成现代服务业中心、产业核心基地和高新园区。在区域内，将

3、划分四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区、北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区等七大板块。青岛城市发展线研究通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接，青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。海底隧道跨海大桥城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环”即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线两环：环胶州湾快速路－1小时、环崂山主干路轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区的距离跨海大桥：2008年奥运前竣

4、工－20分钟海底隧道：2010年竣工－10分钟青岛市－交通体系对内交通青岛城市发展线研究西海岸－胶州湾西翼开发区黄岛区胶南市西海岸意义与作用是青岛发展制造业、物流业的理想载体。黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。发展历程：黄岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一后，辖区面积274平方公里，人口50万。青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛作为城

5、市西向发展的空间。青岛城市发展线研究青岛城市发展线研究即墨市青岛新东部滨海大道新东部－崂山鳌海湾东翼鳌山卫镇温泉镇田横镇新东部意义与作用是青岛旅游、休闲、度假的理想载体。新东部是青岛实现“旅游深度开发”的重要载体。发展历程：青岛温泉旅游度假区于2002年10月被青岛市政府批准成立,是即墨市在温泉镇的重要旅游开发区域。2006年由香港嘉禾仲盛置业有限公司投资6亿美元的“鹤山-豹山-天柱山”运动区域项目启动；□2006年11月，青岛滨海大道正式开通；□2008年下半年港中旅海泉湾旅游综合项目开建。大青岛“东西

6、两翼齐飞”规划中，崂山、鳌山湾必将成为东向发展的保障。青岛七区五市在售项目均价（2007年青岛房屋均价约5000元/平米）市南区仍属于青岛标杆房价区域，同时崂山区大有赶超之势，未来几年价格将一定程度赶超市南区域。李沧及城阳两区受到大盘的进入及开发量增多，房价保持稳步上升态势。目前黄岛及城阳房地产价格相对较低，与城阳和黄岛区房地产发展不成熟相关，随着城市向西发展，绿城和卓越项目的陆续上市，未来房价上涨潜力大。青岛市房地产宏观概括青岛市房地产宏观概括08年青岛市四区房地产交易情况分析2008年2月青岛市推出大

7、量限价房和经济适用房，导致当月普通商品房销售剧减。进入5月份以后受奥运环境影响，消费群体对房地产市场关注度降低，导致5月—7月成交量递减。进入8月以后，青岛房地产个项目成交量迅速下降，虽然9月份从统计上有所回升，但皆因为绿城、万达项目集中购房签约的原因，各区项目销售量绝大多数在10套以下。青岛市房地产宏观概括2008年的青岛房地产并不像左侧图表表现的那样平稳，受整个宏观经济的影响，市场成交量从8月份起急剧下降，但是因为受政策房（限价房、经济适用房）放量推出和绿城、万达项目的开盘签约，以及个别项目的团购、大

8、幅降价刺激，从成交量方面并不能体现市场整体销售的下滑。截至11月份，青岛各区市（不含胶州、即墨）累计成交商品房面积约370.3万平米（不含二手房），其中商业和其他用房成交50万平米，住宅用房成交320万平米（含政策房约88.3万平米）。（2007年年度销售商品房面积约400万平米）市内四区－市南、市北、四方区市南区：独有的城市中心地理位置以及海岸沿线的稀缺性决定了市南区的高端住宅形象。特别值得关注的是香港巨头李嘉诚成功收购小港