土地一级开发威尼斯水城项目建议书.docx

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1、目录报告提要错误！未定义书签。1项冃背景及范围42项冃区域基本情况调查52」项冃区域规划情况调查52.1.1地块数据统计52.1.2主要统计结果62.2类似案例调研82.2.1案例基本情况82.2.2双方分工及投入82.2.3土地价款Z费用上缴82.2.4双方收益分配82.2.5分配模型破解92.3项冃区域土地情况调查102.3.1项冃区域土地面积102.3.2土地权属和村庄分布122.3.3村庄人口及户数122.3.4项冃区域地类情况133项冃开发成本计算及资金安排143」土地征收成本143.1.1新增建设用地有偿使用费143.1.2征地补偿14

2、3.1.3青苗补偿143.1.4林木补偿143.1.5养殖水面补偿153.1.6耕地占用税153.1.7耕地占用复垦费153.1.8社会保障费153.1.9征地补偿统计163.1.10居民安置非现金补偿163.1.11居民安置土地成本173.1.12居民安置现金补偿173.1.13征地拆迁具他费用183.1.14土地征收总成本183.2工程建设成木183.2.1五通一平工程费用183.3项冃前期后期费用193.4项冃总投资193.5项冃工期与资金安排191项Fl经济可行性分析214」土地成交收益上缴214.1.1上缴项冃分项214.1.2上缴项冃总

3、和221.2静态分析244.2.1当前市场情况244.2.2木项冃规划指标244.2.3本项冃土地出让净收益244.2.4本项冃可分配收益244.2.5静态分析结论251.3动态分析251.3.1土地成交价款Z于控规调整与市场预期的双因素变动251.3.2土地出让净收益Z于控规调整与市场预期的双因素变动……274.3.3待分配收益Z丁•控规调整与市场预期的双因素变动294.3.4结合双因素变动的待分配收益经济分析312合作模式选择345」控规不调整的静态情况342.2控规调整的动态情况345.2.1控规调整冃标345.2.2土地出让保底价格365.

4、2.3合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成365.2.4合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成375.2.5合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成375.2.6合作模式四：上缴10%,整体投入，保底分成381木项冃合作对策与措施406」坚持推进控规调整401.2推荐合作模型的选择优先次序401.3准备应对对方提出收益封顶406.3.1作法一：分别投入，上缴10%416.3.2作法二：分别投入，上缴26%426.3.3作法三：整体投入，上缴10%446.3.4作法四：整体投入，上缴26%466.3.5保底封顶模式情况下的优先次序481项目

5、背景及范围2009年底海南国际会展中心项冃土地挂牌的捆绑项0。2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接。根据现行《海口山江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，冃前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假FI以东、规划屮滨海东路以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范臥（如下图所示）232425262173132335339336373940步、亠亠222项目区域基本情况调查2.1项目区域规划情况调查按照现行江东控制性规划，项H区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）。2.1.1地块数据统计根据江东片区现

6、行规划分图则，整理列表如下:威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规）地块编码用地性质用地性质代码筑度筑高建限30地块3001广场用地S2238833002防护绿地G22373113003河港用地T421107573004商业用地C21382341.230203531地块3101河港用地T421021163102防护绿地G22845759032地块3201防护绿地G2279801903202一类居住用地R112637610.82213(19)4533地块3301幼儿园用地R12108950.82513453302一类居住用地R112957450.8(

7、1.2)1813(19)403303防护绿地G22611169034地块3401防护绿地G22100065903402宾馆酒店用地C25802850.5(0.8)1516(23)503403一类居住用地R111430320.5(0.8)1813(19)453404小学R12246230.825164535地块3501防护绿地G2253834903502宾馆酒丿占用地C25718360.5(0.8)1813(19)503503一类居住用地R11746250.5(0.8)1813(19)4536地块3601一类居住用地R111831720.5(0.8)

8、1813(19)4537地块3701一类居住用地R112618690.5(0.8)1813(19)4538地块3801公共