地产-七对眼睛看运营课件.ppt

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1、“七对眼睛”看地产运营PulteHomes对“七对眼睛”的定义七对眼睛解决什么问题七对眼睛的基本原则七对眼睛在大连的实施过程七对眼睛应用小结纲　要纲要定义作用方法实例原则John：…………在竞争的环境里取胜，需要我们给客户的定位一定要精确，令顾客一走进门说这正是我要的房子。——就是七对眼睛的意义，精确的产品定位。…………七对眼睛是打乒乓球式的设计过程，这时我们已经知道客户的情况和价格的定位，为客户设计一个完美的房子的过程。我们通过这个过程，在乒乓球式的对话，先是市场做市场的，然后建筑的提出意见，成本的说出意见，所以每一对眼睛，每一个人都是在对最后成品的规划做贡献，我们材料有很多很多的特点

2、，但是做这个成本的预算的人，说不行，太贵了，做不起。或者销售的说我们有这个特征才能卖得好，然后做风水的说，不能省，这个少了，就会很不好等等，所以这样对话的过程是翻来复去，要开无数次的会议，我们叫做产品开发委员会过程。精确的产品定位打乒乓球的设计过程纲要定义作用方法实例原则Pultehomes描述的七对眼睛是什么？12我们的目标客户是谁？目标客户需要什么产品？精确的产品定位。纲要定义作用方法实例原则七对眼睛是解决什么问题的？七对眼睛的实施过程3721个支持工具个阶段成果文件二大阶段个判别标准七对眼睛＝？纲要定义作用方法实例原则七对眼睛的实施过程3721个支持工具个阶段成果文件二大阶段个判别

3、标准【城市地图】【城市客户细分报告】【产品目录】【营销】《土地属性分析清单》【营销】《市场竞争分析报告》【营销】《初步目标客户定位说明》【成本】《单一成本测算表格》【设计】《宗地分析报告》【营销】《客户产品需求清单》【营销、设计】《产品检测报告》找到客户、找到产品七个专业认同和客户认同纲要定义作用方法实例原则纲要定义作用方法实例原则城市地图形成方法片区、组团划分图要素1景观图要素2医疗图要素nXX图……城市地图(客户匹配)客户细分评分标准评分标准纲要定义作用方法实例原则城市地图组团模型示意：Ｄ１６组团俊园城市地图形成方法纲要定义作用方法实例原则·酒店、银行等配套怡景花园俊园木头龙住宅小

4、区京基·东方华都教育新村市公路局商住楼翠园中学（省一级）鸿业苑明珠学校（国有民办）鸿业苑园林农科研究院儿童公园市人民医院孙逸仙医院翠竹苑竹园宾馆银汉公寓翠园小学Ｄ１６组团详图纲要定义作用方法实例原则医疗设施商业设施景观绿化教育设施地铁站点城市地图形成方法——要素分布纲要定义作用方法实例原则人民医院心血管医院组团医疗设施得分：10分城市地图形成方法——医疗设施纲要定义作用方法实例原则东门商圈沃尔玛购物广场万佳百货组团商业设施得分：６分城市地图形成方法——商圈设施纲要定义作用方法实例原则地铁３号线站点组团交通设施得分：８分罗湖6福田6南山北环以北3南山北环以南4盐田4行政区最低得分城市地图形

5、成方法——轨道交通纲要定义作用方法实例原则翠竹公园罗湖文化公园儿童公园怡景花园组团景观条件得分：６分城市地图形成方法——景观条件纲要定义作用方法实例原则组团教育设施得分：９分翠园小学翠园中学（省重点）明珠中学幼儿园螺岭中学城市地图形成方法——教育资源纲要定义作用方法实例原则Ｄ１６－１０－６－８－６－９片区－医疗－商业－交通－景观－教育组团编号：编号说明：以上比例均为参考结论：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐城市地图形成方法——客户匹配纲要定义作用方法实例原则城市客户细分基本状况：生活形态：房屋需求：此类家庭不到用户总体的9%。他们处于社会中高端阶层，家庭成员高学历、高收入

6、、高社会地位是他们最大的特征。很多家庭有成员开办公司，或担任中高层管理职位，是社会认同的成功人士。主要家庭工作忙碌，经常加班而没有自己的时间，希望可以有更多的空闲时间。他们经济实力雄厚，休闲娱乐活动的层次高出其他家庭，喜欢能带来社会满足感的活动。希望小区有完备的健身娱乐设施和良好的停车设施。看重高水平的物业管理，大规模的山水园林设计；喜欢同圈层居住；看重外界对社区或房屋档次的评价。倾向于市中心买大面积房，价格承受力最强。提炼富贵之家家庭高收入，是社会认可的成功人士；社会地位提升；择邻而居；单独的健身房、书房等；周围人买，自己也买；消费存在炫富心理。【基本状况】【购房动机】【置业态度】【特

7、征需求】事业成功的标志；体现地位；带有社会标签的特征明显；周边小区档次要好，拥有高素质的小区居民；知名开发商。纲要定义作用方法实例原则城市客户细分基本状况：生活形态：房屋价值：房屋需求：此类家庭占总体的29%。家庭主要成员比较年轻，学历较高，收入仅次于成功家庭。接受多元化的思想观念，在日常生活、休闲娱乐等方面更加新潮；在意生活品质，要让自己享受到好的生活。娱乐活动最为丰富，主要集中在朋友聚会、正式社交、泡吧、外出吃饭、参加教育、学习