从农村宅基地管理浅谈实现农民住房财产权

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1、从农村宅基地管理浅谈实现农民住房财产权　　摘要：农村住房是农民最基本的财产。现行法律法规对农村宅基地产权的限制及农村宅基地管理中存在的问题，严重束缚了农民住房财产权的实现。需今后不断改革完善农村宅基地管理制度，进一步夯实农村宅基地管理基础工作，慎重稳妥的推进农民住房财产权的实现。　　关键词：宅基地农民住房财产权　　党的十八界三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出要赋予农民更多财产权利。农民享有的法定财产权利中，宅基地使用权是最重要的财产权之一，涉及农民根本利益，事关社

2、会稳定。作为农民最基本的生活保障的住房如何实现财产权备受社会、特别是广大农村地区关注。《决议》和2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确了“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这为今后农民住房财产权的实现指明了方向。农民住房财产权的实现与农村宅基地管理问题密不可分，现就农村宅基地管理问题与农民住房财产权实现试做探讨。　　一、宅基地管理影响农民住房财产权实现的因素　　1、法律政策

3、因素　　我国现行法律下农村住宅实行一宅两制”的产权制度，即宅基地和房屋分属于集体所有和农民个人所有。房屋个人所有，表明农民可以对房屋占有、使用、收益、处分。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，只能由宅基地使用权人行使，依法不得买卖。《物权法》和《担保法》规定宅基地不得单独抵押[2]。宅基地使用权有效转让，必须同时满足“转让行为应征得本集体经济组织同意、受让人为同一集体经济组织内部成员、受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件”三项规定。这些规定有效保障了农民的生存权，但对宅基地的用益物权没能完全

4、体现。农村宅基的“房地合一”现状和“一宅两制”禁锢了农房抵押、担保、和转让。法律限制为农民住房财产权的实现设置了障碍，一方面农村住房大量闲置，一方面农民却不能用闲置住房进行融资。　　2、管理因素　　2.1管理薄弱　　面广量大、历史遗留问题多，造成农村宅基地管理工作成为土地管理工作中的薄弱环节。主要表现在：一是村民“宅基地私有”思想长期存在，造成“一户多宅、宅基地超占面积”现象普遍[3]。二是宅基地取得和分配存在问题，规划和计划落实不够，导致农村一户多宅、超占面积存在同时，许多符合条件符合申请条件的农户由于建设用地

5、指标缺少申请不到宅基地[1]。三是宅基地分配只取得，不退出，没有形成合理的退出机制，划新不拆旧，进城后农村人口减少而宅基地用地数量反增，旧宅闲置流废。四是在宅基地用益物权保障不足和权能不足并存。一方面，宅基私下买卖、出租，一方面一些征地过程中又存在对农民宅基地用益物权保障不足等问题，农村宅基成为“死产”，无法体现出其应有的财产权。在农村宅基管理混乱，基础工作不实，底数不清的情况下要进行农民住房财产权，势必会造成大家乱搭乱建、建新不拆旧、进城后宅基不退出，造成集体财产受损，利益分配不均，给农村土地管理和土地市场带来

6、更大的混乱，无法保证村民合法的财产权。　　2.2农村土地确权登记工作　　资产产权明晰是资产能入市交易的前提条件，农民住房只有在确权后才有可能进行流转。农民住房财产权抵押、担保、转让的实现前提条件是宅基必须经依法登记，农民持有产权证书。由于过去农村集体土地流转受制约，证书功能利用程度低，一些地方对农村集体土地确权登记发证工作认识不够，群众申请发证积极性不高，造成确权登记发证不到位[3]，农村集体土地确权登记发证未能全覆盖，宅基地使用权存在大量的漏登现象，确权登记工作总体技术水平比较低，标准化、规范化程度不够高，宅基

7、信息化管理尚未实现。农民住房财产权实现缺少必备的证明和依据。　　3、操作因素　　3.1不动产统一登记　　由于历史原因，我国房、地登记长期分别由建设和国土部门负责[7]，未建立统一的不动产登记制度，城市、农村房屋土地的测量、产权登记、档案管理不统一标准，特别是农村，更为混乱。目前，不动产统一登记工作刚刚起步，房、地产登记不统一的问题没有完全解决，立法不统一、技术规范和标准不统一、房地部门产权登记信息平台不一致、权属资料的形成不一致，宅基地和地上附着物（主要是房屋）信息、数据采集不一致，标准不一致，登记依据不同、程序

8、不同，登记效力不同。分别登记制度导致的多头管理和争议的产生，也为农房财产权的实现设置了障碍。　　3.2产权交易市场不成熟[9]　　近些年来以农民住房交易的规模扩大，品种增加，但由于农村产权市场化时间较短，缺乏政策法律的支持，金融机构，特别是国有商业银行介入不多（主要是农村信用社），交易程度有限，特别农村住房业务量不大。农房抵押、担保、转让在可操作上没有成熟的模式，无法实现