重庆保利心语花园阶段营销方案课件.ppt

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1、保利心语花园阶段营销方案本次探讨只为解决一个问题：项目如何完成500套剩余房源的销售？市场篇项目篇营销篇市场篇新政频繁出台，政府调控力度空前，旨在打击投资性购房，避免部分城市房价过快上涨。市场篇——政策解读既4.17史上最严厉的“国十条”出台后，“渝十条”于5.29软着陆，让大家对重庆楼市的未来吃了一颗定心丸。但随后，6.4三部委联合出台二套房认定新规——认房又认贷。无疑又是给重庆楼市的当头一棒！市场篇——新政前后重庆楼市整体表现5月，在新政效应下，市场供需环比都有明显下降，仅略高于2月的淡季。新政后，供需都保持在一

2、个较低的水平；成交价格围绕5000元/平米上下调整市场篇——重庆楼市扫描时间第一天第二天第三天合计均价五一318套192套265套套端午套相比五一的成交，端午期间，重庆楼市成交大幅下降64%。随着调控的深化，客户的观望情绪有缓解，整体市场有向好的迹象。重庆楼市保利心语时间第一天第二天第三天合计均价五一1套0套1套2套5954端午16套3套7套26套6130项目在售产品单价（元/㎡）下阶段推盘情况备注华润24城——7500-100006月底推出6号楼31-41公寓，7月初推出9号楼66-103江景华宅4、5号楼开盘售罄

3、，现正在卡升级联发嘉园57-100平米两房，三房72005月15日加推1号楼，60-105平米恒大绿洲126-136平米揽景高层6200青国青城———6月底加推3号楼55-85平米两房金科VISA77006月底正式开盘30-50公寓60-70上下跃月初已经内部认购大鼎·第一时间60平米左右两房72005月底加推B组团新货，37-68平米市场篇——周边楼盘扫描周边的竞品楼盘都即将推货，区域市场竞争更加激烈。恒大绿洲降价，逆市热销。金科VISSA内部认购大幅低于报价，热销80%。小结：接下来我们把关注焦点放在本项目上……

4、项目篇项目现状概述——销售盘点为了确保项目整体回收金额10亿，按照目前的价格来看，回收总价结余1030万，意味着每平米最多还有约370元的价格下浮空间。套数（套）面积（㎡）回收均价（元/㎡）回收总价(万元)已售175315030756048423已推未售3092782860381680项目合计206217813556721010注：截止2010.06.18项目现状概述——剩余货量盘点楼栋套数面积比重（套数）6号楼1单元两房三房6号楼2单元两房三房6号楼3单元两房483978.0515%三房958730.8330%9号

5、楼两房604636.7519%三房11910943.5537%小计两房1088614.834%三房21419674.3866%未推货量中，三房比例约占三分之二，本项目503套未售货源中，三房376套，占所有未售货量的75%。促进三房的去化，将是本项目下一阶段的销售工作的重点！户型结构较为单一化，且面积大，面积差异更大单价高、总价高项目自身地段位置仍然未被认同项目现状概述——剩余货量特点尾盘劣势分析(W)尾盘优势分析(S)准现房，交房期短园林趋于成熟，可感受周边环境改善，大货车迁移项目现状概述——剩余货量特点项目现状概

6、述——剩余货量特点区域内有多个楼盘处于强销或开盘期前期拥有1700多组老客户杨家坪商圈规划扩容前期的热销数据基础尾盘机会分析(O)项目现状概述——剩余货量特点区域内新推项目数量较多消费者对尾盘的不好观感销售部现场设施陈旧，气氛不好卫生间问题久未解决等，消费者无法信任部分房源价格松动，老业主心理不平尾盘威胁分析(T)我们经常听到这样一些声音：从保利心语花园到杨家坪才7分钟（公交车），这里什么都好，就是有点“吵”，我经常被这里的鸟叫声吵醒，容积率才3.5，你看看联发都是6了，恒大绿洲也是4点几。营销思路推广将充分利用积累

7、起来的核心（卖点），通过合理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一场速战速决的胜利之仗。保利心语花园成交走势分析项目现状概述——来电来访数量分析4月18日以后，现场来电及来访量急剧减少。且有持续走低的趋势。保利心语花园成交走势分析与之对应的，在经历春季房交会的成交高峰以后，项目周成交量一路下滑，直至本周跌至最低点，周成交仅5套。项目现状概述——成交走势“三低”：项目困境：“两高”：——来电低——来访低——成交低——三房比例高——单套总价高通过对市场和项目的分析，我们认为：本项目除了面对周边项目的竞争与分流，其实保利

8、心语花园最大的竞争对手，还是自己！如何突破自己，走出困境！应对为先，对症下药我们注意到这样的市场信号：1、政府研究出台物业税；2、重庆有可能成为房地产消费税试点城市。3、重庆高档住宅土地增值税预征率上调至2%调控还将继续！心理差距刚性需求者，在目前形势下，希望缩小高额房价与自己的承受力之间的差距；博弈开发商购房者客户心理开放商，09年市场火爆之