保利心语花园

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1、保利心语花园定价分析目录01保利心语花园项目市场02项目定位分析及价格03本案定价策略分析项目简介1.保利心语花园位于沈阳市铁西区重工街与熊家岗路交汇处，总规划面积近70万平米，东南侧紧邻沈阳铁西“五馆一场”。距离正在建设中的地铁1号线重工街站大约1000米。重工街为沈阳二环路路段，城市交通非常便利。项目南侧紧邻沈阳市内最大的森林公园——铁西城市森林公园，将开辟近10万平米的商业配套，满足人们多样化生活需求。更与小哈津幼儿园联手园区高级幼儿园。保利心语花园一期一组团产品有8栋多层、7栋高层组成，共有854套。多层产品以

2、120~138平的大户型为主，高层产品则以70-90平的两房产品为主。项目内多层与高层产品类型形成了差异化。2.中小学:内建4000平幼儿园，铁西区重工一校铁西区重工二校、铁西区重工四校、轻工一小学、轻工二校医院:铁西区红十字医院、铁西区第六医院、铁西区第九医院、铁西区中医院、铁西区人民医院。占地面积:144800平方米建筑面积:700000平方米开工时间:2008-06-01物业管理附加信息:暂定1.2-1.5元/月/平开发商:沈阳恒富房地产开发有限公司投资商:保利地产物业管理公司:保利物业沈阳有限公司建筑单位:广

3、州富力建筑安装有限公司代理商:易居中国(沈阳)销售代理有限公司景观设计单位:北京大通方正景观设计咨询有限公司建筑设计单位:哈尔滨工业大学建筑设计研究院整合推广公司:沈阳世创时代广告有限公司产权年限:50年户数:总户数2360户项目鸟瞰图项目鸟瞰图心语花园区位地图保利心语花园项目分析一、市场分析1、铁西区市场铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区

4、的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为2005，2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想。进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大

5、战，使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%,共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。2、竞争板块分析保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成3个板块，分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于

6、铁西区西部板块，紧靠二环重工街。板块位置楼盘开盘时间档次建筑类型建筑面积价格面积区间销售率后续推货铁西区西部板块重工北街以西凯荣国际花园07.9.10中高层、多层约25万98㎡两居特价3950，均价420098-16080%二期约建面20万平狮城经典07年12月中低高层、多层约3万均价3800元起价3380元58-13260%6栋楼约3万后期尾盘假日普罗旺斯07年12月中低高层、多层、洋房共约60万无差价销售，3380元32-12760%高层肇工街与北四路交汇处美好愿景08年9月20日中高多层，小高层高层53万3680

7、元起价，均价4100元43-16415%首推13栋约2000套左右铁西区中部板块保工街以西，重工北街以南第一城06.9.16中高层、小高层120万4100元，起价3400元，最高价4850元52-16240%D、E组团约40万平铁西区南部板块揽军路周边宏发华城世界06.10.31中高多层100万4438元，起价4013元，最高价7071元34-13650%四期约16万平2、项目优势保利心语花园的项目优势主要在于保利地产的品牌价值，五馆一场板块未来的区域价值以及项目自身高端的产品品质。保利心语花园地处重工街五馆一场、森林

8、公园板块，这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西，也是铁西区唯一的文化体育中心。“五馆一场”斥资3亿元，包括体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆（档案馆）、蒸汽机车博物馆、体育场。铁西森林公园即原于洪苗圃，改造后总面积达100万平方米，是全市最大的市内森林公园、天然氧巴。项目规划针对大型社区容易缺乏内部活力，以及与外