西安嘉园崇皇项目整体定位报告沟通会课件.ppt

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1、陕西嘉园崇皇项目整体定位报告沟通会谨呈：陕西嘉园置业有限公司1项目整体定位及发展战略项目市场调研2011/12/192011/12/262012/1/15区域发展背景研究房地产市场调研客户访谈专业人士访谈相关数据收集项目条件与地块解析城市宏观背景研究项目所在区域价值研究城市房地产市场研究项目所在区域竞争研究项目发展战略项目整体定位策略项目物业发展建议项目整体规划建议项目产品建议项目配套建议方案经济评价2012/2/24项目工作阶段性安排2项目本体解析1对本项目自身的审视——本体。3区位项目位于西安泾渭工业园，隶属于高陵县，距离高陵县城约

2、8公里，距离西安主城区约16公里，属于西安市远郊泾河工业园西安国际港务区西安主城区西安咸阳国际机场泾渭工业园高陵县城距西安市主城区16km距咸阳机场24km距高陵县城8km项目位于西安主城区以北，高陵县城西南的西安泾渭工业园，隶属于高陵县；与城市发展的核心区有一定的距离，距离西安主城区约16km，距离钟楼约27公里，距离高陵县城约8km，属于西安市远郊的陌生区域；项目位于泾渭工业园内，属于未来重点发展的区域；距离西安咸阳国际机场24公里。距钟楼27km4交通目前项目通达性不强，随着周边路网的建设和完善，未来交通状况将得到极大改善目前只有

3、西安至高陵主干道——西高公路可以抵达项目，通达性不强；项目西侧的渭阳路预计2012年3月建成通车，建成后将显著改善通达性；周边路网正处在规划建设中，未来工业园区路网形成后将从根本上改善项目周边交通状况，项目目前与西安的联系主要通过西铜一级公路、西禹高速和泾渭路，未来桑军大道和鹿苑大道均可以到达西安；地铁2号线过渭河向北延伸至泾渭工业园已纳入规划。高陵县城西铜一级公路西禹高速西高公路（六号路）泾渭路至西安渭阳路至行政中心地铁二号线桑军大道5兵器工业园中交西筑中钢集团西部超导54陕汽集团崇皇乡13陕西汽车零配件基地福建商会26项目所在区域为

4、工业园区，区域内无强势自然资源，目前配套严重缺乏，属于城市新兴的发展区域，未来将有大量产业人口进驻区域特征和属性项目所在区域规划为以兵器装备、汽车制造、工程机械、新材料为主导的工业园区；区域内商业以乡镇街道商业和城中村商业为主，无规模型商业；区域内有一些教育配套和少量的医疗配套。高陵三中崇皇乡街道132杨官寨村5泾渭学校4经发中学6陕汽医院西部钛业经发创新工业园6项目占地570亩，容积率不超过4.0，地块较方正，内部平整无高差；地块西侧和北侧邻路，东南两侧均为农田西侧渭阳路（修建中）北侧西高公路（六号路）东侧农田项目的基本经济指标如下：

5、总占地面积：570亩（约380000平米）规划容积率：4.0以下总建筑面积：未定地块东西长约370-576米，南北长约551-679米，地块较方正，内部无高差；西侧邻西高公路，北侧邻规划路渭阳路，东南两侧均为农田；西周均不会对项目日照产生影响。指标与现状项目地块优势（S）劣势（W）项目规模大，有可为空间进行相关配套规划；位于产业园区，未来有大量产业人口支撑；区域未来交通便利，项目通达性良好。1.容积率较高，难以实现纯粹的低密度社区；2.周边以工业企业为主，无自然资源，环境较差；3.区域陌生度较高，生活配套缺乏，居住氛围不浓厚。城市远郊/

6、无强势自然资源/大规模/高容积率/住宅开发属性界定借势产业发展，发挥规模优势，挖掘自身价值，成功突破区域陌生度是项目成功的关键开发商目标和关注问题解析2对开发目标和问题的解读——思考。9开发目标入市当年实现销售额3亿树立品牌，实现整盘利润最大化10目标1解读区域市场的现状：项目预计2012年第三季度入市，销售时间为6个月，实现目标意味着必须实现年销售总额6亿元，销售额高于区域年预计销售额最高的项目天下荣郡（3.8亿）市场上现有项目在半年内无法完成3亿元销售目标区域市场住宅物业年预计销售额项目名称规模产品形式年预计销售额（亿元）颐和盛世5

7、12亩小高、多层、洋房2.8天正银河湾1000亩高层、小高、多层2.9天下荣郡500亩小高、跃层、洋房3.8维也纳森林500亩别墅、LOFT3.7群贤北府86亩高层1.3丽湾岛107亩高层、多层1.3北城新天地220亩LOFT2.8在当前的市场条件下，现有项目在半年内很难达到3亿的销售额，成功启动并实现快销成为实现目标的关键首期成功启动并突破现有市场平台的速度成为3亿销售目标实现的关键点11目标2解读树立品牌和利润最大化的关键是前期快速去化，保证持续开发，主要利润在后期获取项目前期实现速度的突破，形成市场热点项目中期项目后期凭借前期建立

8、的市场影响力，在量价上全面跑赢市场随着居住配套的完善，氛居住围的形成，实现项目价值最大化实现整盘利润最大化树立品牌持续开发后期实现利润最大化前期快速去化成功启动成为价格过速度标杆＋＋＋＋12前期快速回现，入