2007年北京市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告

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1、**地产昌平蓬莱温泉科艺园可行性研究报告2007年10月19日第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录宗地位置地理位置：—北京昌平区—小汤山温榆河畔—紧邻麦卡伦地项目北侧—北京太阳城项目南侧项目四至：—东以北亚花园东路（规划中）为界，邻国家商务部培训中心—南靠北七家二号路（规划中）—西至立汤路（中有绿化隔离带相隔）—北临北京太阳城南路（现状路）道路交通：十分便捷—主要道路西有立汤路、北距北六环路1公里—距亚运村18公里—距城市轻轨终点

2、站7公里—距首都机场10公里北侧道路（北京太阳城南路）西侧道路（立汤路自行车道）周边现有配套医院：—小汤山医院、北京太阳城医院（北京市医疗定点医院）、王府中西医结合医院（三级甲等）学校：—汇佳私立学校、景山学校寄宿分校、北京市商业学校商业：—北七家建材市场、华普超市、亚运村汽车交易市场其它：—九华山庄、富来宫温泉山庄、天野度假村、龙脉温泉城、小汤山会议中心等北京太阳城医院北京太阳城小汤山会议中心汇佳私立学校宗地现状地形：—宗地形状大致呈长方形—南北短、东西长地势：—地势平坦，无拆迁—已具备七通一平条件地貌：—宗地内现种有庄稼—堆放

3、着用于园林造景的天然石料—已完成两眼温泉的钻探，水温57度—另有梨树果园30余亩—30多米高的槐杨林成树3000多棵—几十亩鱼塘用地规划指标用地技术指标总用地面积63.47公顷建设用地面积50.99公顷代征绿地用地面积5.338公顷代征道路用地面积7.142公顷建筑技术指标规划总建筑面积约51万平方米容积率≤1建筑高度控制≤18米车位机动车1辆/户、自行车1辆/户项目背景项目权属：北京蓬莱物业开发中心公司资质：1995年登记注册，开发资质为四级注册资金1000万元，总资产5.43亿元，净资产4.1亿元以往业绩：开发蓬莱公寓、蓬莱苑

4、别墅宗地取得：2006年9月18日通过招投标方式在北京市国土资源局昌平分局取得本项目用地使用权，并于2006年11月1日签订正式合同（京地出（合）字（2006）第635号）土地成本：3.397521亿元，折合楼面地价：667元/平方米付款进度：已付1.897521亿，余款1.5亿未付第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录北京别墅市场概况（2007年1-8月）1-8月份北京别墅套数销供比为1.96:1，去年同期别墅套数销供比为1.60

5、:1；别墅市场仍表现为供不应求，供求差距进一步拉大。1-8月别墅销售主要集中于昌平、朝阳、大兴三大行政区域，销售套数分别为1076套、730套、719套，占成交总量的59.27%。2007年1-8月北京别墅市场成交价格走势不稳，7、8月持续上涨；环比分别上涨8.87%、1.71%。区域市场概况隶属区域：宗地位于北京三大别墅区之一的奥北别墅区奥北别墅区中央别墅区香山别墅区北京近80%别墅区域范围：以汤立路为主线，亚运村——六环路附近区域特点：先天的优美环境——小汤山温泉，温榆河后天的奥运契机——基础设施、商业配套六环以内六环外围第一

6、居所为主第二居所比例上升具有良好居住氛围的成熟别墅区主要竞争者——首创、珠江、北辰、保利，耀江，上海复地竞争者产品形式——均为独栋别墅竞争者价格水平：单价10000-40000元/M2不等，总价为350-600万/套的中档别墅和800-1200万/套的高档别墅各占半壁江山更有顶级的东方普罗旺斯，单价4万//M2，在售存量房屋总价3600万/套起。区域市场竞争者状况开发商首创珠江北辰保利耀江上海复地开发项目温哥华森林壹千栋长河玉墅保利•垄上东方普罗旺斯湾流汇产品形式独栋别墅售价起价：820万/套16000元/M2单价12000元/M

7、2总价348-610万/套单价10000元/M2总价：600万/套起价：3600万/套单价：40000元//M2均价：400万/套区域市场供给特点——产品形式周边楼盘产品形式分布独栋联排双拼叠拼板楼保利垄上长河玉墅珠江壹千栋othervilla渡上(依水庄园)麦卡伦地温哥华森林东方普罗旺斯北京太阳城（含公寓）北京洋房达华依云庄园上成国际花园蓬莱苑别墅威尼斯花园(水韵风情庄园）汤HOUSE汤HOUSE纳帕溪谷湾流汇独栋别墅综合产品产品形式以独栋为主，其中16个楼盘中有10个只有独栋，未作产品拆分；有产品拆分的6个楼盘中，产品最多覆盖

8、三种形式；5个楼盘有联排产品，3个楼盘有双拼产品，2个楼盘有叠拼产品，只有1个楼盘涉及板楼产品；户型面积范围在400～500平方米和300～400平方米的套数最集中，两者合计的比例达到55%。区域市场供给特点——建筑规模建筑面积规模分布<5万M25