长沙房地市场调查.doc

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1、长沙市场调查报告国中星城/调研修正（档案supremacy-gz-030129）INDEX引言3一、调研目的4二、调研范围4三、2002年长沙房地产发展概况51、土地购置、开发面积和土地开发投资高速增长52、商品房批准预售面积快速增长，市场大幅扩容53、商品房销售量持续走高，市场需求良好54、商品房成交价格下滑，市场理性回归65、经济适用房需求旺盛，建设速度逐步减缓66、二手房成交量保持稳定，房改房交易较为活跃77、棚改项目前景看好78、房地产抵押升势强劲，金融杠杆作用显著7四、长沙城市发展现状91、各区域历史简介92、长沙区域地块认知103、

2、长沙目前最具发展潜力的地块114、长沙现有七大住宅区概况12五、各区楼盘调查分析14—雨花区14——芙蓉区24—开福区31—天心区39六、调查结论53七、2003年房地产业发展预期57引言回顾2002年，长沙市委市政府“一年一个样，三年大变样”的城市发展战略，给长沙市的房地产业带来了巨大的商机和活力，房地产市场投资和消费的增长速度明显高于其它行业，名列前茅。与此同时，竞争的激烈程度也不断加剧，业界在思索中步入了新的一年。“在未来的时间里，长沙房地产市场将向什么方向发展？”这是众人心中共同的疑问，笔者拟从2002年的市场调研中找寻答案。一、调研目

3、的本次调研的目的：通过了解2002年房地产业对长沙经济的影响、长沙市目前的楼盘开发及销售情况、市政规划对今后长沙各区房地产发展走势影响等，分析长沙房地产业的发展方向，为房地产项目的准确定位和营销策划提供依据和资料来源。二、调研范围本次调查是以长沙市的行政区分区域调查。以芙蓉区火星大道以西21个楼盘,天心区22个楼盘,雨花区新中路以北29个楼盘,开福区丽臣路以南23个楼盘,岳麓区的10个代表楼盘为代表。针对长沙市区开盘4个月以上的105个楼盘的调查。同时对各区经济形势了解分析。三、2002年长沙房地产发展概况2002年，房地产业作为国民经济的支柱

4、产业，带动长沙经济的发展，整个房地产市场保持了自98年以来连续五年快速健康发展的局面。房地产业的固定资产投资比重由2001年的13.3%上升到2002年的16%。房地产投资稳步增长，2002年长沙房地产投资总额达60个亿。土地一级市场成交量的增长，住宅二级市场稳步推进，房屋租售三级市场的迅速发展，使得房地产业成为了古城长沙拉动国民经济持续增长、改善居民住房条件的一个重要砝码。长沙城市化水平的不断提高以及“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”城市格局的基本形成，回望2002年长沙房地产市场发展态势，主要有以下几方面的特点：1、土地购置、开发面

5、积和土地开发投资高速增长1-7月全省房地产开发企业共购置土地面积达234.54万平方米，比去年同期增长42%；完成土地开发面积175.46万平方米，比去年同期增长1倍；完成土地开发投资9.43亿元，比去年同期增长1.1倍。仅长沙市今年开发土地面积就达104.14万平方米。土地购置与土地开发面积的大幅增长，既为以后商品房开发的持续增长奠定了基础，也表明房地产开发商对我省未来房地产市场开发前景的看好。2、商品房批准预售面积快速增长，市场大幅扩容2002年，全市共批准商品房预售面积394.72万平方米，比去年同期增长58.20%，创下了商品房上市面积

6、的历史新高，其中住宅上市量为341.26万平方米占总量的比重为86.46%，全年房地产市场扩容步伐不断加快，后市供应充足。3、商品房销售量持续走高，市场需求良好2002年，我市共完成商品房交易21954起，成交面积251.16万㎡，成交金额52.97亿元，分别比去年同期增长46.39%、42.28%和38.66%。其中商品房期房成交10736起，成交面积122.18万㎡，成交金额29.03亿元，分别比去年同期增长66.32%、57.29%和44.77%。商品房销售量保持了强势上升的势头，市场需求比较旺盛。4、商品房成交价格下滑，市场理性回归从1

7、998年开始，我市商品房价格一直处于平稳上升阶段，到2002年，首度出现下滑（经济适用房价格略有上升）。据统计，2002年，我市商品房均价为2376元/㎡，与去年2582元/㎡的均价相比下降了7.98%，其中住宅均价从2001年的2392元/㎡下降到2149元/㎡，降幅达10.16%。商品房价格下调的幅度较大。此次价格波动，是在宏观经济持续增长，居民收入水平不断增高，市场有效需求持续增长的情况下发生的。其主要原因是近几年来，我市商品房开发持续升温，新开面积、竣工面积、批准预售面积等增量指标逐年呈加速上扬，同期的商品房成交量虽然在大幅上升，但是商

8、品房成交的增幅却低于供应量的增幅。据统计，从98年至2002年五年间，我市商品房上市量年均递增89.69%，而销售量年均递增76.24%，商品房有效需