小寨金莎项目招商运营思路.doc

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1、小寨金莎项目招商运营策划方案陕西大地广告一、小寨商业现状分析1、规模：目前小寨各类商业服务面积总规模达70余万平米，分散到长安南北路和小寨东西路的各个商业市场及沿街店铺。按规模划分，小寨的商业可以划分为如下几类：A、大型商超（百盛、金花、军区服务社等）B、服饰类综合市场（百汇、豪邦、飞炫等）C、城市商业综合体（安南城、潮百汇等）、D、某种业态较为集中的独立门店聚集区域（兴善寺东西街的餐饮文化街、雁塔西路的酒吧休闲街）E、独立门店的特定品牌商业（肯德基、波涛眼镜、移动通讯、金利来等）2、业态：小寨独特的大环境因素（大学云集）造就了小寨的主

2、流消费特色：价格低廉、迎合潮流、造型新颖！以下六种业态是小寨商业文化中的主流商业业态。A、服饰类：无论囊中是否充足，女孩子爱美之心永恒B、美妆类：道理同上，每个女孩子无论收入如何，都会购置自己喜爱的美妆护理品牌C、餐饮类：时尚精品小厨、酒吧、品牌快餐、西餐既迎合了小寨年轻人的消费水平，也能满足小情侣的时尚情调需求D、通讯数码类：新潮手机、平板电脑、数码相机、笔记本电脑一个都不能少，每个小寨的年轻消费者至少拥有其中两项E、娱乐：周末、生日、圣诞等节假日，带情侣到影城或邀朋友到KTV吼个通宵绝对是年轻人的最佳选择F、文化：音像、书吧、陶吧是

3、典型具有浪漫情节和文艺情调的年轻人喜欢流连的场所3、租金：几年前的地铁修路将小寨东路的商业彻底扼杀，导致小寨东路的商业租金处于整个小寨的低洼地。长安南北路的商业租金在本来就居高不下的状态下随着房地产大环境和地铁2号线的通车变得更加扶摇直上。小寨西路的租金介于小寨东路和长安南北路之间。对比小寨十字到音乐学院之间几家主力市场的租金：A、百汇市场：成熟营业中，每平米月租金曾达到1000元，主力面积在15㎡（净面积），曾是小寨生意最好的综合市场，但规模和装修档次已明显滞后于其他市场，受今年12月底市场合同到期市场拆除消息影响，市场已出现多家急转

4、，租金也剧降到每平方200至600元不等，甚至不带好处费。该现象会影响市场商户的经营信心，进而加速百汇市场的衰败。其他市场都在觊觎百汇市场拆除后的商户资源；B、海港城：成熟营业中，目前是小寨人流量最大、生意最好的服饰类综合市场。租金为每铺每月6000元，主力面积12㎡，（公摊50%，净面积折合每平方每月1000元）。转让者极少，无论经营者还是投资者普遍看好项目未来发展。转租好处费在3万左右，转让好处费在5万至13万不等。C、飞炫广场：成熟营业中，近靠百盛，生意略次于海港城。因规划装修时间较久，其内部装修和规划稍显落伍。租金水平在500至

5、700元左右，主力面积在8至30平方不等。几乎无空铺，转让好处费在8至10万左右。D、潮百汇：还未开业，处于招商卖铺中。是小寨少有的产权转让，每平方6至9万（一层价格），租金水平暂时无法参考，据其销售人员解说的日后租金及回报率计算也是参照上述几个营业中的市场租金水平。4、档次：目前小寨的规模性商业市场从规模、定位、潜在消费群体、租金、投资运营商等不同角度的综合考量，档次水准也拉开了一定差距：A、中高档：大型商超类——金花、百盛、金鹰、新军区B、中档：潮百汇、新海港城、白马、百饰惠、新百隆C、中低档：飞炫、老海港城D、低档：百汇5、市场定

6、位：小寨规模性商业的定位泾渭分明，分成具有明显消费特征和社会特色的两大类：A、以商务、居家、生活为代表的品质类：金花、百盛、金鹰、军区服务社、白马B、以时尚、休闲、低价位代表的潮流类：潮百汇、海港城、飞炫、百饰惠、百汇6、消费群体：尽管西安城南是消费能力较强的区域，但小寨则是典型的庞大中低消费的时尚群体聚集区。与市场定位、档次相呼应，小寨的消费群体分为三大类：A、以收入稳定、追求生活品质、年龄在30多岁以上为代表的实力型消费群体：多为公职人员或生意人士，多在市场定位A类的场所消费B、以低收入或无收入、追求时尚潮流、年龄在20岁左右为代表

7、的时尚型消费群体：多为在校大学生，多在市场定位B类的场所消费C、以中等收入或中低收入、追求时尚与品质兼容、年龄在25岁左右的过渡性消费群体：多为公司白领，多在市场定位A、B类的场所游离消费7、未来发展：小寨作为名义上仅次于钟楼（城市级商圈）的副都市商圈，实际上在发展空间和发展高度上都将远远超越钟楼。钟楼的发展已经到了瓶颈，受城市古迹保护等法规限制，钟楼已无插针之地。而小寨受政策性扶持，其“甲”字型的发展格局既让品质化的规模商业有了发展空间，又让区域内的业态形成了良性互补的业态链。更为难得的是，小寨周边20余所大专院校的巨大时尚消费潜力为

8、小寨的商业发展永远保留了一份年轻的活力，这也是小寨商业蓬勃发展、朝气日盛的动力源泉。钟楼，终将成为承载一座城市的历史底蕴、代表一座城市发展文化的建筑符号，而小寨才会成为西安未来的商业领跑者，并将在未来10年