小区水系利弊谈.doc

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1、水能使居住环境变得灵动，富有活力。居住环境有了水，似乎心情也会自然而然地好起来。记者从目前市区多个在建楼盘了解到，这些项目均或多或少地设计了规模大小不一的景观水系。有没有水景，甚至成为认定一个楼盘高档与否的标志。由此可见，水景是今后住宅的一个必然发展趋势。目前市区已建成的小区内景观水系存在哪些问题？有哪些优势？有哪些方面可以值得其他小区在今后的开发建设过程中借鉴注意的？为此，记者走访了市区多个有景观水系的小区。水景可以提高项目售价   金华万通物业管理有限公司副总经理陈蔚琴：新世纪花园小区现有建筑面积1

2、1万平方米，内设一个1600平方米的水景广场，景观水系平均深度0.50米，是市区最早的以水景作为项目卖点的小区。2001年年底，当金华其他楼盘销售均价为每平方米八九百元的时候，这个小区的房价每平方米卖到1300～1400元。这不能不说是拜水景所赐。水景维护是一笔不小的开支   陈蔚琴：小区内景观水系的利弊也是非常明显的。一方面，水景给住户带来赏心悦目的视觉享受，另一方面，水景日常维护也是一笔不小的开支。如果不及时清理换水，水很容易变臭。而马赛克铺底的水景广场，底部要经常清洗，另外，每天还要有人打捞水面漂

3、浮的落叶和垃圾。小区水景广场一般半个月清洗一次，一个月左右换一次水。换一次水大约需水400～500吨。按公共设施用水每吨2.80元计，一个月光水费就要1000元左右。这还不包括用于冲洗的水耗、买清洗工具的费用和人工工资。清洗工具很费，洗两三次就要换。现在小区物业管理费为0.25元/月/平方米，与其他小区相比不算高，好在小区入住率较高，所以物业管理费还能基本维持。水景项目要让业主住得起   浙江绿城物业管理有限公司金华分公司总经理助理朱建安：为了打响房产品牌，开发商往往在小区开发过程中设计景观水系，以提高

4、楼盘档次，带动项目销售，但并不考虑水系后期的维护成本。与此同时，由于现在绝大多数项目的物业管理公司和开发商之间是父子关系，因此即便目前小区水系的维护成本很高，业主难以承受，但这个问题短期内也不会一下子暴露出来。随着房地产行业的发展，物管迟早要“断奶”，要跟开发商脱离父子关系，最终走上自负盈亏之路。因此，房地产开发不能仅仅为了开发而开发，而应该做到以业养业；不仅要让业主买得起，住得起，还要做到让物业保值增值。“以业养业”要求开发商不仅考虑眼前利益，还要考虑今后的长远利益；不仅考虑某一方面的利益，更要考虑综

5、合利益。开发商非理性地开发水系，后期运营成本太高，景观水系很有可能会成为一潭死水，最终不再是一个景观，而是成为一件摆设品。   目前小区景观水系主要有两种模式，一种是游泳池式的，另一种就是自然生态式的。游泳池式的景观属于硬质景观，水系必须保持透明、清澈见底，否则一有杂质，马赛克底就会映衬得一清二楚。要保持清澈见底的景观效果，就必须每天吸尘、撒药，经常清理，稍有懈怠，水看上去就会有点脏。同时还要经常换水，一般夏天每周换一次水，冬天一个月换一次水。遇有台风或暴雨天气，加上平时空气中的灰尘，水池里的水更容易脏

6、，2～3天必须吸尘一次。可见，游泳池式的景观投入成本高，维护成本也高。而自然生态式水系需要全部用涵管铺设，一次投入较大，建成后可以不用经常换水。水景设计要物管前期介入   朱建安：物业管理公司前期介入，参与水景、小品、线路铺设等方面的设计，将会在很大程度上给业主节约居住成本。绿城物管已经有10年的发展历史，现在也创出了一定的品牌，在这方面也积累了一定的经验。例如，为了降低开发成本，一般小区在铺设线路时都是只铺设一条线路，其实这在后期的使用管理中并不一定节省。绿城物业参与香格里花园的前期设计，预埋管线时设

7、计了两条路线甚至三条路线。小区建成交付后可以根据不同的时间、不同的路段，启用不同的线路，使小区内的景观灯、草坪灯、高杆灯等这些不同的灯交错使用，有效降低能耗。另外，绿城旗下开发的小区在设计水系方面比较注重物业管理公司的前期介入：是引入自然水系还是建造人工水系，水系大小如何设置，水系摆放在小区的什么位置最合理，今后如何维护等等，这些问题事先都请物业管理公司参与进行周密考虑。应该保持自然生态   金华保集物业管理有限公司执行总经理李建新：保集半岛的景观水系———紫荆湖水体面积有近1万平方米，浅的地方几十厘米

8、，深的地方有1米。目前已建成使用的水体面积大约在1/3左右。项目所在地的地块上，原来就有一条小河从湖海塘流入，我们在开发过程中没有把这条小河填埋掉，而是有效地把它保护起来。这也就是物管前期介入的好处。现在紫荆湖就是通过这条小河引入湖海塘的水。紫荆湖是自然生态的，底下做过防水、防渗漏处理后，再铺上泥土。岸边种植了很多水草，现在还没长出来。如果长出来以后，可以使水质更自然。   关于如何净化水质的问题，我们为此专门请教了上海有关方面的专家和金华