和平新贵战略策划――焦玉刚【12.03.15】.ppt

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1、和平新贵项目前期策划报告创伟地产顾问机构·调楼盘访客户·定主题炒概念·找缝隙重定位·塑卖点树品牌战略策划要点—住宅部分市场窥探市场窥探：◆项目SWOT解析◆菏泽楼盘解读◆菏泽基础概况市场窥探——菏泽基础概况【四省之交、辐射鲁西南中心城】鲁苏豫皖豫皖四省交界，山东腹地，经济战略位置突出；占地1万2千多平方公里，幅员辽阔；全市近1000万人口，属人口大市；山东省经济欠发达地区，经济基础薄弱。第五次人口普查828.78万，2012年菏泽市城镇人口达到55万人次，基数庞大，从而对住房的刚性需求随之增大。☆优质绿色农副产品加工基地☆能源化工基地☆商贸流通中心【2012菏泽住建规划需求】菏泽2012年全市

2、城镇人口为55万，户籍城市居民人均居住建筑面积达35平方米的规划目标，从而得出全市居住建筑总面积达1925万平方米，住房建设总需求为865万平方米。各类住房用地供应总面积100公顷，商品房用地供应占96公顷。各类住房建设22130套，总建筑面积215万平方米。其中：商品住房建设21207套，建设面积207.9万平方米。政府保障型住房建设923套，建筑面积7.1万平方米。包括廉租住房建设1.5万平方米，经济适用房5.6万平方米。【城市发展】----牡丹书画之乡菏泽市情况总括：城市经济良性高速发展，为房产市场发展提供了良好的环境；人均收入逐年增加，存款储蓄突破了600亿，城镇消费趋向有限，市场存在

3、极具投资引导的空间与机遇。教育、文化、交通、经济等各项指标全面发展菏泽市情况总括：城市经济良性高速发展，为房产市场发展提供了良好的环境；人均收入逐年增加，存款储蓄突破了600亿，城镇消费趋向有限，市场存在极具投资引导的空间与机遇。教育、文化、交通、经济等各项指标全面发展菏泽市发展总括：城市经济良性高速发展，为房产市场发展提供了良好的环境；人均收入逐年增加，存款储蓄突破了600亿，城镇消费趋向有限，市场存在极具投资引导的空间与机遇。教育、文化、交通、经济等各项指标全面发展向东发展为主，向南发展为辅，适当向北发展，加快西部旧城改造。本案【城市总体规划】市场窥探——东城楼盘解读财富中心维多利亚港湾公

4、园1号中央公馆天阔逸城龙燕·阳光城菏建·SOHO市场窥探——楼市总结目前菏泽市民对于房屋区域的选择一直延续着传统模式，方便于生活、工作的区域就是首选，其次才对面积、品质、配置等做购买意向。对于买房意向颇深的职业中，企事业单位和个体户占了较大的比重、对于二次或多次置业依旧保留较高的意向。其中，28-40岁年龄层为购买房源的主力军。25-33多为首房置业，34-40多用于投资房或商铺门面。在沿街随机市调的数据可知：菏泽小高层户型以90-110㎡面积为主流，占市面户型面积的54%；其次，70-90㎡及110-130㎡两个户型面积共占35%。市场窥探——SWOT一、区位优势项目地块位于菏泽市现在的行政

5、中心，未来的黄金居住中心，和最繁华的经济覆盖区，有成熟的配套及商业氛围。二、交通优势项目紧贴菏泽市丹阳路与和平路两条闹区干道；且和平路基本上都是沿街商铺，从北向南租金递增S:优势四、产品规划优势整个产品规划不管从外立面、布局、还是功能配置，均以“多元化、功能化”为宗旨，从各方面为消费者考虑，满足人们对精英生活所需的一切。三、居住优势项目位于菏泽重要行政中心的黄金区域，毗邻一院四馆一楼（大剧院、图书馆、科技馆、博物馆、规划展示馆、演武楼），菏泽市政府、菏泽人大办公大楼、菏泽市商务局、菏泽市供电局、菏泽市司法局、菏泽市建设银行、菏泽市农村信用社、菏泽中医院等主要单位错落于项目四周，并且周边已经产生

6、成熟生活圈，市建设局家属院、市政府家属院、金苑花园和牡丹嘉园环绕项目四周，生活配套设施一应俱全，为本项目建立了有利资源。◇项目周边大型商业业态较全，大型商业可开发空间不大。W:弱势◇城市规划向东北发展，项目所处地块属于现菏泽市行政中心，未来的生活重心，也将成为最后一块市中心投资热土◇迎合住建部2012主题思路：“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”引导城市的发展方向。O:机遇◇当今房地产政策，大体销售环境不乐观；◇菏泽房地产开发单位众多，均处在东部位置竞争激烈。T:威胁时政房产：不容乐观◎户型面积控制，市场主流偏向中小户型，让多数人买得起房。◎让所有人公平的占有土地资源，严控低容积率项目上

7、马。◎二次置业者贷款利率提高，首付提高，入市门槛大幅提高。◎经济实用房、限价房、保障性住房比例大增，坚决平抑房价。◎紧缩信贷，防止投资过热。打击投机，倡导自住需求◎政府媒体舆论炒作，导致市场观望情绪严重。◎宏观调控有从短期的、阶段性的向长期的、常态的转变趋势。市场窥探——菏泽房产市场时事解读市场窥探——菏泽房产市场时事解读1、大市进入观望期、楼市向高低两端加速分化。预计接下来半年甚至一年延续市场盘