万科成本管理介绍.ppt

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1、万科成本管理介绍万科集团成本管理部2010年08月08.03.26Page1提纲引言成本核算方法成本管理模式新的课题与挑战引言耳熟能详的声音：日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜…某某大公司为了削减开支，裁员5%...中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…进口关税降了，买原装进口车便宜多了…逃离“北上广深”，生活成本太高了………引言“成本”对社会经济的影响无处不在，是使用频率最高的词之一。什么是成本？严谨的定义是：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。对于房地产企业而言，成本是什么？再来看看下面的说法

2、：引言甲：我明白了，万科的成本就是盖房子的费用支出！乙：哪里，我们的工资不是成本吗？丙：还有买地的钱呐！地可是越来越贵了…丁：对了，还有住宅小区的绿化，我最喜欢那些漂亮的树啊、花花草草了…戊：我来总结吧，把你们说的加起来，再加上你们谁都没有想到的，呵呵…政府收取的税----房地产的成本就完整了！他们每人都说对了一部分，正确的答案是什么呢？引言《万科集团房地产开发企业成本核算指导》成本核算之房地产成本的构成房地产成本的构成房地产的成本包括九个大类：第一部分土地获得价款：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：土地出让金合作款项拆迁补偿红线外市政费用我

3、们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案：都不是。第二部分开发前期准备费----指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括：设计费----从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；报批报建费用----向政府缴纳的规定费用；三通一平费用----通水、通电、通路和场地平整产生的费用；临时设施费用----项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；1、项目部为项目开工庆典花费15000元，算不算开发前期准备费？2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算前期准备费？3、项目部的临时食堂，使用

4、3个月后拆除，算不算临时设施费？答案：1、2项不是，3项是。房地产成本的构成第三部分主体建筑工程费：项目开发过程中的建筑费用，包括：基础费用----建筑的地基与基础费用；结构与粗装修费----完成地面以上的结构与基本装修的费用；门窗工程费用----室内外门与窗的费用；公共部位装修费用----外立面、公共部位的装饰与装修费用；室内精装修费用----对精装修交付的房屋的装修费用；1、某高层项目基坑支护花费400万元，能否计入基础费用费？2、某工程基础施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？3、

5、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案：均可。房地产成本的构成第四部分主体安装工程费----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：室内水电安装费用----室内各类水电相关工程费用；电梯安装费用----高层建筑的电梯费用；消防系统费用----防火所必需的消防设施费用；智能化系统费用----业主安全保护、通话、访客系统等费用；1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、门禁（IC卡、密码、指纹）等。房地产成本的构成第五部分社区管

6、网费----指项目管网配套费用，包括：室外给排水费用----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；室外采暖费用----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；室外燃气费用----小区接入市政燃气的费用；室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；小区为节水设置的中水系统，约200万元，能否计入室外给排水费用？社区管网费用是最容易被普通人忽略的成本支出。房地产成本的构成答案：是。第六部分园林环境费----指项目内的景观费用，包括：道路广场费用----小区建设道路、广场的费用；绿化建设费用----小区内用于绿化工程的费用；小区围

7、墙费用----小区围墙、组团围墙的费用总和；室外照明费用----各种照明所花费的费用零星设施费用----各类未细述的设施费用总和1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿化建设费？3、小区内的路灯照明，社区管网还是园林环境？答案：1绿化费用，2计入，3属于园林环境工程费用，。房地产成本的构成第七部分配套设施费----指项目内为业主服务的各项配套设施费用，包括：会所费用学校费用物业用房垃圾转运站……1、万科建的已经销售给华润超市的1000m2四季花城商业设施是否属于配套设施？2、政

8、府在小区内建设的公交车站，是否属于配套设施费？答案：1不属于，2万