鲁能地产成本管理体系介绍目标成本管理.ppt

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1、鲁能地产成本管理体系介绍2010年08月25日一、目标成本管理办法二、项目合约规划作业指引三、项目动态成本管理作业指引四、项目责任成本管理作业指引五、项目后评估作业指引提纲一、目标成本管理办法目录1、目的2、范围3、职责4、定义目的、范围、职责目的：1、提高鲁能地产及各城市公司成本管理水平，建立合理的目标成本管理体系,落实“可研成本-定位成本-目标成本-责任成本-动态成本-结算成本”的全过程管理原则；2、为各城市公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。范围：本办法适用于鲁能地产总部及所属各城市公司。职责：1、总部成本管

2、理中心负责本办法的制订、修订、解释、监督与检查；2、总部及所属各城市公司负责贯彻实施。目标成本定义目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现鲁能地产“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本文件分四部分：《目标成本测算文件》、《项目合约规划》、《目标成本控制责任书》、《项目成本信息月报》。《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《跨期成本分摊原则说明书》、《成本核算指导》、《目标成本审批表》、《目标成本调整审

3、批表》。原则市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用、管理费用的计算依据

4、及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档。拿地阶段项目定位阶段项目实施阶段项目完成阶段项目进展测算结果测算手段可研测算目标成本测算动态成本测算结算成本《可研成本测算表》《目标成本测算表》《责任成本控制书》《项目合约规划》《成本信息月报》《责任成本考核》《成本管理软件》《成本后评估报告》成本测算流程项目方案阶段定位测算《定位成本测算表》成果完成时间设计强排完成三日内概念设计完成五日内规划方案完成二十日内月报每月三日前报总部,成本信息及时录入成本软件工程结算完成后三个月内审批权限分管副总、总经理、总部成本管理中心分管副总、总经理、总部成

5、本管理中心分管副总、总经理、总部成本管理中心分管副总审批、总部成本管理中心备案分管副总、总经理审批、总部成本管理中心备案综合成本管理工作的必要性一、万科成本管理模式的需要目标成本管理+动态成本控制+责任成本体系+信息化工具根据不同产品的档次准确测算目标成本并不断深化完善；跟踪全项目全过程的动态成本，及时上报；制定与深化责任成本管理体系；日常维护信息化工具（软件、数据库等特色）目的综述二、部门管理的需要在金字塔中所处位置越高，越应加强管理和思考，因此事务分担需要这样一个人：带动部门相关人员进行成本优化，协调与其他部门的关系；及时掌握目

6、标成本的变化情况，为什么变化，找出与分析变化的原因；迅速为决策提供数据信息。综合成本管理工作的必要性必须掌握的知识1、掌握工程造价方面的知识常用建筑材料单价，如普通铝合金门窗、中空玻璃铝合金门窗、断桥隔热铝合金门窗等综合单价；2、了解设计方面的相关知识如设计的容积率、可售面积、计算容积率的建筑面积等；3、了解工程方面的相关知识如工程设计语言、工程相关施工规范等；相关知识：综述必须知悉的制度国家和地方法律法规：1、政府收取的报批报建的收费标准2、国家和地方规定的配套建设的标准3、国家和地方对车库、车位、人防等规划要求综述4、建设法律法

7、规。。。。。集团制度：1、《目标成本管理实施细则》2、《责任成本管理体系指引》3、《成本管理软件使用管理办法》必须知悉的制度4、《房地产开发企业成本核算指导》。。。。。综述综合成本管理重点工作拿地阶段项目前期阶段项目实施阶段项目完成阶段项目进展测算结果测算手段可研测算目标成本测算动态成本测算结算成本《单一成本测算表》《快速成本测算表》《组合方案测算表》《目标成本测算表》《责任成本控制书》《动态成本测算表》《责任成本考核》《结算成本表》《结算分析》成本测算流程项目前期阶段思考方法：工作内容：1、完成《目标成本测算》、《目标成控制责任书

8、》的编制工作思路：客户需求运用工具：《目标成本测算表》项目前期工作要求与支持制度支持制度：《目标成本实施细则》、《责任成本管理体系指引》工作要求：1、根据项目的规划方案，进行项目的目标成本测算；2、根据项目定位和项目的客户进行项目成本