房地产成本管理体系

《房地产成本管理体系》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年10月上海2目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系各阶段成本控制要点3成本管理的理念营销——小业主、白领、外企、……设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式……成本——土建、园林、配套、……财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！4成本管理的理念营销——产品设计不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；…………财务——没有我

2、的事。谁错了？5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品成本管理的理念6成本管理的阶段—全过程1，阶段立项策划设计发包施工竣工维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包7成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目

3、经济性评价，盈利目标策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段—产品目标与成本目标的制定---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段—保修金、维护费用的管理8成本管理的责任主体

4、—全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理部门的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）9房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面

5、向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确10成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和运行监控产品与市场研究11目录房地产成本管理常见问题与全成本管理理念全成本管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全成本管理体系各阶段成本控制要点12完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过

6、程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计到初步设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本测算成本概算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障举例14全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35

7、%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是

8、成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%建立合理的成本费用支出标