物业工程管理.ppt

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1、物业工程管理及设计建议主要内容一、概述二、设施设备管理三、设计建议全寿命周期1.承接查验1.方案设计2.设施设备基础管理2.户型设计3.外包管理3.设备及材料选择4.能耗管理5.风险管控建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期（一）房屋的种类和基本组成部分1．房屋种类的划分按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。建设项目全寿命周期按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可

2、分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。建设项目全寿命周期2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目设施设备管理一、承接查验物业的承接查验——是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。设施设备管理一、承接查验物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交设施设备管理一、承接查验人员准备计划准备资料准备设备、工具准备准备工作

3、设施设备管理一、承接查验物业资料物业共用部位共用设施设备园林绿化工程其他公共配套设施物业查验的主要内容设施设备管理一、承接查验设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其它原因。发生物业工程质量问题的原因设施设备管理一、承接查验1．收集整理存在问题收集《物业查验记录表》，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认2．处理方法由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。3．跟踪验证安排专业技术人

4、员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对发现问题的处理程序设施设备管理一、承接查验移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。移交内容设施设备管理二、基础管理什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。设施设备管理二、基础管理物业设备管理

5、的目标用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。衡量物业设备管理质量的两个指标：A——设备有效利用率，％；B——设备的完好率，％。设施设备管理二、基础管理物业设备是否完好的标准①零部件完整齐全②设备运转正常③设备技术资料及运转记录齐全④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效设施设备管理二、基础管理物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。设施设备管理二、基础管理设备设

6、施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯智能化：有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越、电子巡更、室内报警、车场管理系统设施设备管理二、基础管理制订合理的运行计划配备合格的运行管理人员提供良好的工作环境建立健全必要的规章制度设备设施的状态管理节能管理设施设

7、备管理二、基础管理供配电系统给排水系统弱电智能化系统消防系统电梯系统空调系统设施设备管理二、基础管理供配电系统种类按供电方式分为高压供电和低压供电；按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；按供电性质分为长期供电和临时供电。设施设备管理二、基础管理管理工作主要内容配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度建立供配电系统技术档案配备各种必要的工具、仪器仪表等定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确建立临时用电管理制度设施设备管理二、基础管理建立遇火

8、警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施做好节约用电工作，降低损耗限电、停电要提前通知业主、物业使用人供配电运行可建立2