2014年济南御景城项目营销推广方案.ppt

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1、济南御景城项目营销推广方案（2014年）2014年1月6日市场简述2009-2013年济南土地成交分析2013年济南土地市场经营性用地成交235幅，成交量达1126万平方米，达到近几年的峰值，环比增加80.73%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。2013年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的28.8%。其中槐荫区西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为285.41万平方米，占全市成交量的25.36%。2013年济南土地成交区域分析土地市场（数据来源克尔瑞系统）排名宗地名称受让方宗地面积(万㎡)楼板价（元/㎡）每亩地价（万元/亩）成交总价（亿元）1原省体育训练中心A地块（

2、2012-G011）济南恒大翡翠华庭置业有限公司10.4450090013.992历下区姚家镇下井村地块（2012-G023）山东惠喜德置业发展有限公司0.137052910.023槐荫区经七路以南，纬七路以西地块（2012-G003）济南旧城开发投资集团有限公司1.235694400.004历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）南海置富发展有限公司18.1343059516.105历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）济南万科房地产开发有限公司19.1330155010.806历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）(2012-G016)济南城市建设投资有限公司

3、19.231502106.047历下区姚家镇下井村地块（2012-G022）山东惠喜德置业发展有限公司0.130853600.078历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)山东保利嘉园置业有限公司11.2299171812.109历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）(2012-G015)济南城市建设投资有限公司14.229592174.6310兴隆片区二环南路北侧B-1地块（2012-G025）华润置业（山东）发展有限公司15.228792305.252012年土地成交楼板价TOP10数据来源：克而瑞市场简述土地市场2012年土地成交楼板价TOP10（数据来源克尔瑞系

4、统）拿地企业拿地幅数拿地面积（万㎡）拿地金额（亿元）规划项目城建集团9129.650——西城投资28110.470.1——恒大地产742.736.9恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景华润地产230.211华润中央公园金科地产62718.6金科世界城上海永隆624.29.9——万科地产119.115.8——绿地地产713.28.7绿地中央广场保利地产213.214.2保利中心/保利城（待定）南益地产418.416.3——合计72428251.1——2012年土地市场品牌房企用地表现数据来源：克而瑞市场简述土地市场2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方

5、米，占全市成交总量的69%。2012年土地市场品牌房企用地表现（数据来源克尔瑞系统）2013年济南市普通住宅供求图2013年济南市普通住宅供应量和成交量在五六月份波动较大，主要是受国家政策的影响，后续供求关系比较稳定。本年度普通住宅供应量和成交量为798万平方米、672万平米方米，供求关系稳定，供求比为1.8。2013年济南市普通住宅成交均价图2013年普通住宅成交价格在震荡中缓慢上行，总体走势较为平稳。虽然成交价格月度走势小有波动，但波幅不大，一直维持在7%以内。市场简述房产市场（数据来源克而瑞系统）2013年普通住宅各面积段供应图2013年普通住宅各面积段成交图本年度偏改善户型得到市场的

6、积极消化，120-144平方米面积段为市场绝对成交主力。全年成交面积为186.38万平方米，占全市成交量的27.75%。其次90-100、100-120㎡面积段户型去化良好，占全年成交面积的18.82%和19.68%。2013年普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，90-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先市场简述房产市场（数据来源克尔瑞系统）济南市普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致，呈倒“V”字形，6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下，达252.69万平方米，占全市成交量的38.14%。该类项目多分布于城市近郊，价格优势明显，备受众多刚需青睐，2013年济南市

7、普通住宅成交总价段图2013年济南市普通住宅成交单价段图普通住宅成交总价段中50-80万元总价段的产品成交量最大。目前市场上主力在售项目多分布于城市近郊，价格相对偏低市场简述房产市场（数据来源克而瑞系统）2012年成交的住宅用地未来将大量转化为有效供应，加剧楼市去化压力。2012年成交住宅用地365万平方米，平均容积率为2.9，预计建筑面积达1058万平方米，未来2-3年内或将转化为大量项目袭向市场，届时将加