房地产 项目运营管理方案.pdf

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1、顾问训练营“项目运营管理”问答集体系篇1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？一是管目标根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；二是控进度针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；三是防风险强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行

2、投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。2、项目运营管理体系包括什么？答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。3、如何诊断房企业项目运营管理体系？答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。a)体系与战略的匹配度b)运营管理组织的有效性c)运管管理制度和流程的可执行性d)运营管理体系的落地执行能力e)决策的频率和效果4、什么是运营管理体系中的“管一

3、年、看三年”答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。5、什么是运营管理的“四级管理体系”？答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障

4、计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。作用有四个方面：a)工作成绩的重要衡量指标b)实现工作任务的标准化、模板化管理c)抓住关键产物，实现项目的核心控制d)形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑7、什么是运管管理的“三级

5、会议体系”？作用是什么？答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。8、什么是简约型运营管理体系？答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类

6、考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)11、

7、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心年度运营指标。《年度资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未

8、来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企业的体系特点和最佳实践记清楚。权责篇1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)2、房产企业集分权的核心是什么？答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，