某房地产项目物业管理全套运营方案

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1、某房地产项目物业管理全套运营方案第一节先期导入物业管理本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难，比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理欠考虑，同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营

2、销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。附录一：******物业管理运营方案为使******成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理，******的物业管理可采取以下几种方式之一：全权委托管理、聘请物业管理顾问、聘请阶段性物业管理顾问、自行管理。一、全权委托管理1、聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责******物业管理工作。1、物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈发展商商议。2、物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡。3、物业管

3、理运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公司自行筹集，发展商概不负责。4、发展商根据物业管理公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监管措施，对物业公司服务质量日常要派员监督，定期要进行评比，对物业公司管理服务无能为达到的项目，发展商可根据签订的合同条款，对物业公司进行处罚或辞退处理。全权委托管理优缺点分析：优点：1、可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高******的服务档次。2、减少了发展商的管理人员数量。缺点：1、整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。1、如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。2、发展商不能培养出

4、一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不再续约，发展商无能力自管，可能产生管理真空期。一、聘请物业管理顾问1、聘请素质较高的物业顾问公司，吸引先进管理经验，培养发展商物业管理人才。2、顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的物业管理工作，并负责人员培训。3、审议财务预算，拟定管理组织架构，制定物业管理相关规定。4、人事招聘、费用收支等由发展商处理。聘请物业管理顾问优缺点分析：优点：1、在顾问指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。2、可以培养一批物业管理人才，发展商

5、员工经过一段时间培训、实习，掌握了物业管理实务，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有深远的战略意义。3、可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。缺点：1、顾问公司的管理体制能否和发展商体制接轨是关键问题。2、如果顾问的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。3、管理费用增加，大多数顾问公司（特别是境外公司）所要报酬都较高。二、聘请阶段性物业顾问毕竟发展商在物业管理全过程中不是那么全面，在某些阶段管理很生疏，为节省聘请费用，针对某个阶段（如初始阶段）特聘请物业管理顾问，作阶段性指导。具体操作方法与二方案相同

6、。三、自行管理1、发展商自行招聘人员，组建队伍对******物业进行管理。2、根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准等，并依照实施。3、为增大物业管理收费的透明度，使业主参与小区管理，在适当时候成立业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年度财务预算。4、还可以开展全方位、多层次服务，切实解决业主所需。自行管理优缺点分析：优点：1、可充分发挥对******开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。2、将开发建设所存在的问题进行反馈，并加以完善，为日后新的建设项目积累经验和数

7、据。缺点：1、自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。2、管理信息滞后，缺乏方向性指引。3、按常规性操作，缺乏创新。四、结论结合******的发展背景，战略思想以及发展商在物业管理上的操作经验，建议******采取聘请物业管理顾问的方式，与知名的物业管理公司合作，争取******的物业管理有一个更高更好的起步。第二节物业管理内容设定1、对物业实施管理和对客户提供服务是物业管理的主要工作内容，其中的每项工作中的每个环节都应体现物业管理的专业化精神。2、物业管理公司应遵循以下原则，制定明确的管理程序及高效操作程序文件，严格执行。1）遵循国家及地方政府

8、的有关法规；2）执行有关物业经营管理规定；3）遵循有关物业管理的总则；4）维护客户及管理单位的正当权益；5）建立系统全面的物业管理区社会化体系；6）健