华夏柏欣铁像寺水街经营规划报告.ppt

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1、FromVisiontoValue投资升值新方向2010年04月23日铁像寺水街经营规划报告致：成都天府国际社区开发有限公司1.0项目定位及业态布局规划2.0招商策略及租金价格体系1.0项目定位1.1项目业态定位1.2业态规划与示意品牌落位成都天府新城第一街望禅铁像寺，乐水新天府铁像水街特色商业街应成为天府新城的新地标本项目在商户品牌上以特色品牌为主，注重商业品牌的精品化、品质化；追求品牌档次的有机结合，并尽可能的促成项目的业态具备完整的功能性、互补性、复合性。本项目（初期）品质高低中中高硬件宽窄巷子锦里文殊坊项目定位1.1项目定位消费群定位核心消费群次级消费群体区域居住消费群CBD高端商务

2、政务活动&&整个高新南区消费群体成都市消费群体旅游消费群体1.1项目定位消费群定位商务宴请商务接待商务差旅核心消费群：区域商务人士商务会展企事业主公务员业务人士企事业主公务员企业业务外地出差人士入境外籍人群参展人士办展人士1.1项目定位高消费的追逐目标品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量四大类型代表语言白领精英企业精英（企业家）政治精英（高素质的政府工作人员）智力精英（高科技人士）消费群定位核心消费群：区域居住消费者1.1项目定位规划业态大型餐饮轻便餐饮特色餐饮健康餐饮音乐吧商务会所茶坊酒窖雪茄吧商务零售美容美发SPA纤体西餐咖啡主题餐饮轻便餐

3、饮清吧酒吧书吧亲子娱乐酒店文化零售特色零售居家用品商务业态居家业态1.2业态规划2-1#会所4-5#会所4-4#会所4-3#会所2-2#主题餐饮1-5#休闲娱乐1-4#休闲娱乐1-3#主题餐饮1-2#主题餐饮1-1#主题餐饮1-1#健康餐饮1-9#特色餐饮1-2#特色餐饮1-10#特色餐饮2-5#休闲娱乐2-3#主题餐饮4-2#会所3区建筑群2-4#主题餐饮1-6#休闲娱乐4-1#会所服务配套服务配套配套服务主题餐饮1.2业态落位2-1#会所4-5#会所4-4#会所4-3#会所2-2#成都印象1-5#天福名茶文化馆1-4#高文安新唐1-2#大蓉和1-1#银杏1-1#菩提树1-9#早安巴黎1-

4、2#亚米天阁1-10#沁糖熙2-5#萍2-3#首膳4-2#会所3区建筑群2-4#金翠河1810慕尼黑4-1#会所1-3#廊桥Tonytomas西西弗1.2品牌落位示意华夏柏欣铁象水街项目提供客户名单内容2.0租金测算2.1租金评估2.2商务条件建议2.1租金评估工作模型市场通行租金标准代表项目租金价格租金基准加权评估一般情况下，诸如精品超市/大型餐饮等次主力店的租金水平均会根据各地区的不同而在一定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于进一步评估项目次主力店业态的租金基准。2.1租金评估市场通行租金标准一般零售基准租金评估加权依据“市场比较”原理，对可比案例的内外部因素进行修正，加权后得

5、出可比案例与本项目的权重得分，评估得出本项目租金水平。注：由于国际社区的成功招商和项目建筑已经完工，同时由于周边项目入驻率提高，和整体区域打造日益完善故在比案例中的内外部因素进行修正修正后各参考项目租金PJ’Pi’=(QX/QJ)×PJPA’=(QX/QA)×PA=(56/92)×100(280)≈60.86~170.43PB’=(QX/QB)×PB=(56/67)×40(60)≈33.43-50.15各参考项目权重取值为WJWA=30%WB=70%PX=ΣPJWJ=PA'WA+PB'WB≈41.79—115.65元/平方米/月将上述结果进行修正，评估项目基准租金为63元/平方米/月理论说明

6、:基准租金是项目第一年之平均租金值，作为项目的基准。基准租金评估2.1租金评估影响单体租金的因素业态系数建筑位置建筑形状零售餐饮休闲娱乐服务各业态权重开间、面积、柱位、实用程度等动线、人流等租金明细2.1租金评估注：红色代表北区区域，兰色代表南区区域建筑面积根据4月15日单体设计方案提供；租金为建面租金。天府水街首期租金标准：2.2租赁政策建议（根据项目物业实际情况制定）租期建议建议装修及免租期北区8年（800平方米以内）6个月10年（1500平方米内）12个月南区8年（800平方米以内）6个月10年（2000平方米以上）12个租金支付方式季度支付（押一付三）物业管理费：前期5元/月/

7、平方米递增方式：第三年开始递增,比例为5%-20%特殊客户，以综合评估报告方式报批业主我们致力为您项目升值！谢谢！