12年上半年成都主城区写字楼市场分析

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1、11/1112年上半年成都主城区写字楼市场分析一.写字楼销售市场销售迟缓,供过于求趋势明显  1.市场整体特征  1.1供应持续放量,销售迟缓  图1:成都市写字楼供需情况(2006-2012年上半年)  2012年上半年写字楼新增供应153.90万平方米,写字楼供应持续放量。近几年商业金融用地的大规模出让,写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年限购政策以来,住宅市场倍受打压,政府加速商业用地的推地步伐,开发商也不断加大商业地产开发比重,预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。  上半年写字楼成交面积62.38万平方米,同比下

2、跌8.7%。2012年以来,国际经济形势不容乐观,国内经济增速放缓,投资、出口、消费三驾马车动力不足,实体经济下行导致写字楼投资热情降低,而住宅市场观望情绪向写字楼市场蔓延,中小投资者信心不足,逐渐撤离写字楼市场,写字楼销售进度缓慢,成交量出现较大萎缩,市场降温明显。  1.2供过于求趋势明显  2012年上半年的供需比为2.47,同比升高297.11%,出现较大攀升。一方面是市场持续大规模放量,另一方面写字楼消化能力有限,众多项目去化缓慢,库存量急剧攀升,短期内写字楼供过于求趋势明显。11/11  2.供应特征  2.1供应高峰提前

3、  图2:成都市写字楼月度供应情况(2011年1月-2012年6月)  2012年上半年写字楼供应153.90万平方米,其中,4月供应量达到58.69万平方米,创下单月历史供应的新高,6月供应持续保持在较高水平,上半年供应的大规模放量导致写字楼市场提前迎来供应的小高峰。预计市场的另一个高峰将于9月出现。  2.2乙级写字楼占比上升  图3:成都市写字楼供应类型(2010年上半年-2012年上半年)11/11  2012年上半年销售市场新增甲级写字楼2.98万平方米,甲级写字楼项目通常倾向于在下半年入市,上半年供应相对较少。乙级写字楼新

4、增供应97.14万平方米,供应占比为63.12%,依旧是市场的主力产品。商务公寓供应量为53.79万平方米,占比约34.95%,与去年同期25.92%的供应比例相比占比明显上升。商务公寓多规划为LOFT、SOHO等商住两用产品,凭借低总价、不限购等优势在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多,写字楼市场压力较大,商务公寓仍将在较大范围内存在。  2.3供应外移趋势明显  图4:成都市写字楼供应环线分析(2010年上半年-2012年上半年)  2012年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外,达到100.04万平方

5、米,约占整体供应的65.00%。市区三环内写字楼项目的供应较少,三环外甚至绕城外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显,多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。  2.4城南成为写字楼供应主战场  图5:成都市写字楼供应方位情况(2010年-2012年上半年)11/11  2012年上半年城南新增写字楼80.60万平方米,城南尤其是天府新城为写字楼的主要聚集区,其他方位的供应相对较少。城南是政府重点规划打造的商务办公区,近年来城南发展较快,新增供应项目数量多、体量大,并且未来城南还将有大规模的项目推出,成

6、为写字楼的主战场。随着市政配套的完善,企业的入驻,城南写字楼的集聚效应将逐步显现。  3.需求特征  3.1成交量  图6:成都市写字楼月度销售情况(2011年1月-2012年6月)  2012年上半年写字楼的销售情况整体波动不大,月均销售面积在10万平方米左右,3月和6月去化量出现峰值,其他月份整体趋于平稳。由于住宅市场的限购,部分投资转向商业地产,对于某些总价低,投资性强的写字楼项目表现较为浓厚的兴趣。多个中低端项目销售强劲,且保持良好的销量。  3.2乙级写字楼为销售主力11/11  图7:成都市写字楼各等级销售情况分析(201

7、1年上半年-2012年上半年)  2012年上半年甲级写字楼成交面积7.33万平方米,销售回落。甲级写字楼无论是地段还是配置均具有优势,销售价格较高,对消费者门槛明显高于其他等级写字楼,市场销售压力趋大。  乙级写字楼项目成交29.35万平方米,较去年同期持平。作为市场的主流产品,成交量在市场中占据主导地位。乙级写字楼主要集中在城南。随着项目开发的进度,乙级写字楼项目集中入市,项目同质化严重,竞争颇为激烈。  商务公寓成交面积21.73万平方米。由于商务公寓分割面积较小,总价较低,单价具有竞争力,并且没有购买套数的限制,十分契合投资者

8、需求,未来销售或走俏。  3.3价格低位波动  图8:成都市写字楼成交均价(2011-2012年上半年)11/11  2012年上半年,写字楼平均销售价格为11000元/平方米,同比下跌0.2%,基本持平,保持平稳。由于

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