济南商业发展、租金水平.doc

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1、济南商业市场发展历史回顾济南是一个老城，其商业格局随着济南市经济的不断发展而逐渐形成。长期以来，济南一直以本土商业为主，济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦5家市属国有商场几乎拥有济南商业的整块“蛋糕”-但进入市场经济后，本地商业巨头的垄断逐步被打破，挟强势而来的众多国内外商家开始对济南的商业格局发起冲击，而冃前这种竞争的局势也愈演愈烈。泉城商业发展的不同阶段发展情况第一阶段济南白货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦占据济南市场主要份额笫二阶段银座、贵和、大润发介入，三联

2、壮大第三阶段沃尔玛、苏宁电器、家乐福、易初莲花加入战圈银座、贵和等商业“新贵”崛起，三联家电由小门头起步并迅速壮大，外埠商业如台湾大润发等更是大举涌入，市场竞争越来越激烈。除众商家拼杀的炙手可热的“超市业态”，济南家电市场也引来强手争夺。2002年元旦，素有“价格杀手”之称的国美正式登陆济南，并接连开出开元店、八一店、北园店和洪楼店，并放出豪言，要“抢夺济南家电市场的一半份额”。国内商业强手纷纷来济南攻城掠地，所仰赖的是国内零售业市场逐步放开的大背景，所看准的是济南的诱人大市场。我国加入WTO后，商业大门全而打开，实

3、力史强的“洋商业巨头”挟入世之风迅速进入了济南。2002年中旬，国际零售业“老大”沃尔玛迈进泉城，03年底正式开业；2004年5月1日另一世界零售业巨头法国家乐福在解放桥附近建成并开始营业。沃尔吗、家乐福两大国际商业“巨鳄”将分踞泉城路商业金街东西两侧，在稳定传统的商业屮心的同时，又给济南商业带来了新的变化。继沃尔玛、家乐福之后，去年8月份又一世界级商业零售大鳄落户济南。正大易初莲花与山东鲁能泰山发展有限公司举行签字仪式，止式落户鲁能泰山广场。短短儿年，济南商业格局发生了重大变迁，商业业态也发生了质的飞跃。当初那种“

4、大而全”、“小而全”的“杂货铺”式的传统百货商店，被定位不同、各有特色的专业店取代，随后大型超市在济南露而并一发不可收。短短几年，1万平方米以上的大超市已达15家之多，给市民生活带来极大便利。银座、大润发等一种以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，并成为商业流通业最具成长性的业态形式。商业业态的更新，是市场细分的结果，是商业水平整体提升的表现，更是市场经济条件下商家求半存、谋发展的不断“生死抉择”，即经营结构调整的结果。从这个意义上看，泉城商业格局的变迁，便是济南商业从封闭走向开放的过程，是济南在全国商业

5、地位迅速提升的明证。因此，济南离市政府瞄准的“区域性商贸中心”的冃标己经不远了。二、济南商业新格局日趋形成济南市商业网点总体布局规划形成“三、一、四、六”结构，即构筑三大商，提开个都市级商业屮心，新建四个市级商业副屮心,形成六条城市商业发展轴，构筑与济南城市空间布局相适应的现代化都市型商业发展新格局。济南商业规划分布图:一个都市级商业屮心将位于古城区的济南传统中心商业区进一步改造提升为都市级商业中心，形成立足济南，服务山东，辐射周边省市的大都市级商业中心。四个市级商业副中心顺应城市未来东西两翼扩展的带状发展格局，围绕

6、都市级商业中心，分别在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区的核心区规划设置四个市级商业副屮心，以疏解老城，增强新区吸引力和服务功能，为新区居民提供高档次综合消费服务，凸现现代化都市新区的崭新风貌。六条城市商业发展轴根据城市新总体规划确定的“三带三轴”结构，结合城市未来发展的五大区域，规划形成“五纵一横”六条城市商业发展轴，“五纵J定位于都市级商业中心内，沿着口千佛山经古城、大明湖至黄河的历史传统风貌轴形成的传统商业发展轴；主城区内分别在东部新城、西部新城中心区形成的现代商业发展轴；在东部产业带的中心区一唐冶片区、

7、西部片区的城区组团中心区形成的新兴商业发展轴。“一横”:沿经四路一泉城路一解放路一炼油厂南路形成的商业发展延续轴。济南市商业规划的岀台，为济南市商业物业市场的发展提出了理论依据，促进了济南新的商业格局的形成，为投资者指明了方向，并在客观上促使济南商业物业市场的竞争进入了一个更理性的吋代。三、各类商圈，组建泉城商业新构架区域性商圈初具雏形，都市级商圈继续发展。济南市场商业现状与规划屮的商业屮心实现老商业与新规划和结合，老商业区的延伸、新区的发展，将现有资源实现充分整合，以便形成泉城济南新的商业格局。根据商圈经营内容的不

8、同，将各个商圈划分为综合商和专业商圈。其中，按照辐射范围及商业的集中程度，乂将综合商圈划分为三个等级，如下图所示。济南商圈分布图:济南市区几大商业区:济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路一经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。1、泉城路商业区泉城路东起青龙桥，西至沂源桥，北通太平寺巷、高都司巷