上蔡县房地产市场现状综述.doc

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1、上蔡县房地产市场现状综述二零一零年^一月1前言为预测上蔡县苏豫屮学西地块开发的市场前景，针对H前上蔡县房地产的状况进行调研，并作此综述。上蔡县的房地产市场发展落后，在2004年以前基本没有商品房的开发。上蔡县城坐落于原蔡都镇，主要有东关、西关、南关、北关四个村委会组成，县城土地大部分为集体土地，国有土地也分别为各个机关事业单位所有。县城居民除少部分机关事业单位有自己的家属院Z外，大部分都是在宅基地上自建的私宅。同时，由于上蔡县是传统农业大县，工业和第三产业长期发展落后，造成城镇乡村居民收入少，城镇居民的对改善性居住的需求量较小，农村人口很少向县城迁移,城市化进程及其缓慢，县

2、城城域框架在2004年以前的十几年屮基本没有大的变化。2005年以来，在全国房地产市场大发展的环境下，县城开始出现商品房楼盘的开发。县城居民对居住条件改善的要求以及农村居民对城市教育医疗条件的需求从需求方面刺激了上蔡县商品房市场的发展。近两年，随着县城框架向西、向北发展规划的确立，以及新农村建设的进行,房地产市场也进入了迅速发展吋期。多个新楼盘同吋在售，楼盘索质在激烈的市场竞争下也大幅度提高，市场需求也十分的旺盛。2目前县城楼盘分布情况天城■□nn蔡侯爲

3、ps大樹南大*白云大道「乗“插大・索大■明珠御苑1«*大<天伦现代城项目名称位置开发商项目规模产品属性销售情况景贤花园原

4、西大街老鞋河南5力平米，多层，目前仅剩部分顶厂凯信置业300户现代风格层天伦蔡祁大道与秦驻马店15万平米,多层，三期目前剩余30现代城相路交汇处西天伦置业1000户简欧风格套左右金石・蔡都大道与秦驻马店8万平米，多层、制层，一期销售三分之龙城御苑相路交汇处金石房地产550户现代风格二东城国际蔡侯路东段河南12万平米,多层、高层，-期推出250套,东辰置业1000户简欧风格目前排号190个明珠花园蔡祁大道与秦相路交汇处西孟州市明珠置业8力平米，600户多层、小高层、咼层，现代风格地基开挖屮鑫地・美景天城秦相路北段驻马店鑫地置业10万平米,800户多层，现代风格销伟部在建3楼盘

5、供给情况分析3.1产品特点由于土地规划、市场需求、建设成本等诸多方而的限制，H前上蔡的项H大多以低层住宅为主，但H前新建项PI已经规划有小高层以及高层住宅楼。建筑风格方面，多以简约的现代风格为主，外立面以灰色调、赭色调为主。也有简单的欧式风格，大坡度坡屋顶加大而积的落地窗，在县城市场还是比较受欢迎的。龙城御苑外立而天伦现代城三段式立而美景天城主体结构天伦现代城大而积落地窗小高层、高层建筑由于建设成本高、销售价格高的原因，在县城市场发展较少。景贤花园项H本来规划有数栋小高层，但后来也改为多层住宅销售。东城国际项H二期将推出7栋17层的高层住宅，H前己经有很多客户表示出购买兴趣

6、。3.2户型分析两房户型。两房户型在［T前各个项FI屮数量占比较少，总数量约占20%左右。但从市场的需求来看，这个供给比例是偏低的，部分年轻人和屮老年人置业对两房有需求。两房面积一般在85〜95m2o东城国际两房90平米，南北通透全明户型，客厅大面积阳台落地窗，两卧室均有飘窗设计，卫生间干湿分离，还设计了一个独立的储物间。这个户型在该项戸屮比较受欢迎。天伦现代城两房93平米，南北通透全明。该户型比较常见，客厅有大面积的落地窗。卧室、卫生间采用传统的设计，缺少特点。三房户型。三房户型在县城项H屮较多见，天伦现代城、景贤花园等H前已基本完工的项H绝大部分都是三房户型。在三房户型

7、屮，又以三房一•卫的户型多见，但随着人们对生活隐私的注重，两卫的户型也很受追捧。特别是110多平米的三房两厅两卫，由于总价低，功能全，成为市场上的“抢手货”。天伦现代城三房两厅一卫户型，116平米。全明南北通透户型，客厅-餐厅-厨房部分存在较大面积的浪费，卫生间也没有做到干湿分离。三室二厅二卫天伦现代城三房两厅两卫户型，132平米。比较舒适的三房户型，整体设计的重心位于户型的南半部分，两个卧室和客厅面积较大，很舒适。但是，北半部分的小卧室面积较小。东城国际项H小三房户型，三房两厅两卫114平米。该户型的关注度较高,主次卧飘窗、卫生间干湿分离。II从使用功能上來看和130平米

8、的三房户型相同，只是各个房间的面积紧凑了些。复式户型。复式户型是新项口屮才有的户型。龙城御苑项FI由两栋住宅全部为复式户型，但面积都不大。klldWa2四房二厅三卫龙城御苑四房两厅三卫户型，149平米。该户型是一二层动静分离的户型，一层主要为动区，二层主要为静区。三个卫生问的配置使该户型的居住舒适度较高。如果二层再设置一个小的家庭厅，则该户型会更加完善。龙城御苑五房两厅四卫户型，187平米。该户型是上面四房户型的改型，增加了一个单独的主卧层，该层有两个比较大的露台。对主卧室的照顾较少，187平米的住宅主卧设计没少特