2010厦门房地产市场综述.doc

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1、“大博弈真角力”虎年楼市咏叹调—2010年厦门房地产市场回顾及2011年展望来源：房界厦门房产网发布：厦门城市年轮点击：603次发布时间：2011-7-1811:16:02摘要：2011年厦门房地产中介行业协会集厦门房地产经纪、房地产代理、房地产评估、房地产拆迁行业精英撰写《楼市风云录》文集2010年，中国的虎年，也是楼市最一言难尽的一年。房价新高、温州炒房团、地王、央企、调控、土地清理、保障房、限贷、限购、问责、蜗居、租金上涨、高铁、通胀……一个个关键词，述不尽中国房地产市场的博弈风云。高密度的政策出台，无数的严厉措施和细

2、则，中央史无前例的调控，地方史无前例的压力，房价却史无前例的坚挺……一次次痛楚观望，道不清中国房地产市场的纠结角力。这一年，厦门楼市也在亢奋和调控中纠结前行，同样经历了“亢奋——被药——抗药”三步曲，虽然依旧山也叠嶂、水也迷离，背后则是中央政府、地方政府、开发商、消费者，甚至国际热钱……之间超给力的楼市博弈风云。一、年度回顾——就事论市博弈大风云1.第一阶段（1～4月）亢奋期年初，楼市延续了09年的回暖势头，逐波攀升，炒房、彻夜排队等现象频繁出现，楼市亢奋勃发。1月——精品入市价升量跌年初，市场供给不足，海峡国际社区、君临宝

3、邸等高端楼盘入市，呈现价升量跌。2月——春节不暖成交疲软春节期间，仅绿苑新城开盘，全市日均成交寥寥17套，市场萎缩，量价再入低谷。3月——阳春三月勃发热销两会期间，国际邮轮城二期再现彻夜排队，开盘日光，市场开始量价齐升，楼市出现回暖反弹。4月——调控新政史无前例楼市旺销，中央政府为遏制房价过快上涨，出台了史无前例的4.17新政，市场信心骤减，四月末成交急剧下滑。2.第二阶段（5～7月）被药期受史上最严厉的“4.17新政”影响，市场犹如强行被药，高烧没退，却又消化紊乱，成交受挫，开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见情况。

4、4.17新政突如其来，而且史无前例，市场犹如强行被药，高烧没褪，却又消化紊乱，成交受挫，开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见记录。5月——国家新政成效初现，地方细则也频繁出台，多方施压之下，楼市再度低迷，创出3月以来日成交量新低，但翔安隧道的开通支持了金色悦城五一开盘热销，然而并未改变市场的总体疲软。6月——厦门新盘零推盘受新政影响，信心受挫，楼市僵持，开发商慌乱观望，6月份无新盘入市，滞后的二手市场却还算给力，成交占总成交量的6成以上，首次超过新房。7月——万达广场再现日光借着市场的缓冲，湖里万达广场乘虚而入，再现日

5、光，三个月收回地价。引得各大开发商厉兵秣马，跃跃欲试，开始积极备战，为入市大造声势。第三阶段（8月之后）抗药期8月之后，中央美地试水热销，带动各大楼盘争相入市，品质豪宅蜂拥出笼。虽然“9.29”新政重申，央行缩紧银根，楼市似乎拥有了整体“抗药性”，依旧高位运行。8月——中央美地低价入市中央美地强势热销，引来大批购房客抢购，再次掀起楼市热潮，带动其他楼盘纷纷跟进，拉动本月成交量上涨。9月——9.29调控加码土地拍卖掀起狂潮，保利、招商等多家央企来厦疯狂抢地，万科湖心岛品牌豪宅放量，岛内房价蓄力冲高。9.29日中央调控政策重申，

6、厦门紧跟中央步伐，第二个出台地方限购政策。10月——湖滨首府高调登场世茂集团入厦的第一个项目世茂湖滨首府开盘，售楼员日进50万成为传奇，岛内豪宅时代来临。11月——厦门岛内地王再现11月CPI上涨至5.1%创新高，两次上调了存款准备金率各0.5%，宝龙旗下公司以14187元/平拿下湖边水库地块，再创年内地王，万科·金域华府、金色悦城双盘呼应，速战决胜。12月——岛内东部办公地块受热捧岛外土地大多底价成交。缩减银根，应对通胀、央行加息大环境下，本月楼市持续热销，岛内房价高企。二、综合评述——市道分析角力细解读1.概述政策大拐弯

7、：2009年房地产业以优惠政策为主基调，而在2010年除了史上最严厉调控政策——4.17和9.29新政，金融政策也愈加严酷，政策大拐湾。楼市三步曲：在两大新政影响下，厦门一二手住宅成交量走出了“亢奋—受挫—回升”的N型走势，成交价格持续高位运行，住宅均价创新高。土地两元化：2010年新拍土地主要位于岛外的集美、同安，但岛内“沸腾”，岛外“冷却”岛内外土地市场两元化愈加明显。投资被分流：受通胀影响，年初温州炒房团汹涌来厦，异地客群比例猛长。新政骤现，投资需求渐被逼退住宅物业，资金遂转向商业、写字楼物业等。“3、2、1”格局显现

8、，“四高”形势下运行：岛内豪宅均价3万元/㎡，岛内普通住宅均价2万元/㎡，岛外优质住宅1万元/㎡，“3、2、1”格局显现。楼市在“高管控，高保障，高地价，高房价”四高形势下运行。2.金融：信贷前松后紧楼市借力放量受积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响，厦门市房地产信贷投放整体较为宽松。开