探析如何控制好房地产开发成本

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1、探析如何控制好房地产开发成本　　摘要：房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。关键词：控制房地产开发成本中图分类号：F293文献标识码：A房地产项目其有资金投入大，项目建设周期长、涉及的环节多等特点。房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个涉及拆迁、开发、建筑等所有职能部门的全局性工作。一、房地产开发企业

2、成本管理中存在的问题分析1、缺乏成本控制意识和规范的成本管理制度7由于我国房地产开发行业属于资金密集型和高利润回报行业，房地产企业领导层大多重点关心资金充足问题和项目质量、项目销售情况等问题，对成本竞争没有足够的了解和重视，因此，在项目实际操作中大多采用静态的成本控制方法，即按照计划价格估算项目成本，在竣工结算和销售完毕再做核算的事后控制，然而由于房地产项目规模较大，从计划决策到销售完毕需要很长时间，在这期间会出现各种成本变动，如人工价格、材料价格上涨等，事后核算的方法显然难以适应当前竞争发展的需要。但目前房地产企业缺乏规

3、范的成本管理制度和健全的成本控制体系，成本控制目标不够明确，是导致事中和事后成本控制盲目性的根源。2、诸多人为因素导致成本管理方面出现漏洞首先，设计人员仅从设计本身出发，关心设计的用材、施工技术和项目效果，而对于决定房地产开发企业经济效益的工程造价重视不足，影响成本控制和经济效益；其次，工程开发过程中，房地产开发企业为了迎合市场需求，不顾工程施工的总安排而盲目缩短工期，大大增加了项目成本；再次，在工程合同签订中存在漏洞，由于工程项目规模大、周期长，而且从策划施工到工程结算需要签订的合同众多，难以对其进行精确的管理，容易造成

4、一些漏洞和错误，使得个别承包商利用合同漏洞有机可钻，造成不必要的损失。二、房地产开发项目成本的组成一般房地产开发项目成本费用主要包括;土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。7针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。2.1房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段:2.1.1可

5、行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面:概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。2.1.2设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发

6、总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好:设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑:招标的时候采用设计招标，选择最优方案;多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果;重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。72.1.3招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。2.1.4施工阶段主要是

7、房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。2.1.5竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本:严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。2.2房地产开发项目的

8、成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。三、加强房地产开发企业成本管理策略探讨1、建立有效的成本管理架构及运营模式7成本管理构架与运营模式的建立